Déspécialisation du bail commercial : partielle, plénière et indemnité

Sommaire

Qu'est-ce que la déspécialisation d'un bail commercial ?

Déspécialisation partielle : ajouter des activités connexes ou complémentaires

Déspécialisation plénière : changer totalement d'activité

Procédure : notification, délais et réponse du bailleur

Indemnité et augmentation du loyer après déspécialisation

Départ à la retraite : la cession avec changement d'activité

FAQ

Pour aller plus loin

Qu'est-ce que la déspécialisation d'un bail commercial ?

La déspécialisation du bail commercial est le mécanisme légal qui autorise le locataire à exercer, dans le local loué, une activité différente ou complémentaire de celle prévue au bail. Ce régime, issu du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, figure aujourd'hui aux articles L145-47 à L145-55 du Code de commerce.

Le bail fixe les activités autorisées dans sa clause de destination. Exercer une autre activité sans accord du bailleur ni procédure de déspécialisation constitue un manquement au bail, qui peut justifier sa résiliation.

La rédaction de la clause de destination détermine à l'avance la marge de manœuvre du locataire et la position du bailleur.
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Déspécialisation partielle : ajouter des activités connexes ou complémentaires

La déspécialisation partielle permet au locataire d'ajouter à son activité d'origine des activités connexes ou complémentaires, sans abandonner celle-ci. Une activité est connexe lorsqu'elle a un lien naturel avec l'activité principale ; elle est complémentaire lorsqu'elle la prolonge. Un marchand de journaux qui ajoute la vente de papeterie relève ainsi de ce régime.

Le locataire fait connaître son intention au bailleur par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire un acte délivré par un commissaire de justice, en indiquant les activités envisagées. Le bailleur dispose alors de 2 mois pour contester le caractère connexe ou complémentaire. Il ne peut pas refuser la demande : le désaccord sur la qualification est tranché par le juge.

Le texte ne prévoit pas d'indemnité pour le bailleur. En revanche, le loyer peut être modifié lors de la première révision triennale suivante, si les activités ajoutées ont modifié par elles-mêmes la valeur locative du local.

Déspécialisation plénière : changer totalement d'activité

La déspécialisation plénière autorise le locataire à exercer une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail. Le changement doit se justifier eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution.

Le bailleur ne peut refuser que pour un motif grave et légitime. Ce régime coûte toutefois plus cher au locataire, car il ouvre droit à une indemnité au profit du bailleur.

Le choix entre déspécialisation partielle et plénière conditionne le coût de l'opération et la marge de refus du bailleur.
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Procédure : notification, délais et réponse du bailleur

La procédure de déspécialisation du bail commercial suit, pour une déspécialisation plénière, 4 étapes :

1. Demande : le locataire signifie sa demande au bailleur, en indiquant les activités envisagées.
2. Réponse : le bailleur dispose de 3 mois pour accepter ou refuser.
3. Silence : à défaut de réponse dans ce délai, le bailleur est réputé avoir acquiescé.
4. Recours : un refus non justifié par un motif grave et légitime peut être contesté devant le tribunal.

Pour le bailleur, le délai est le point de vigilance principal : laisser passer 3 mois sans répondre vaut acceptation d'un changement complet d'activité.

Indemnité et augmentation du loyer après déspécialisation

La contrepartie financière dépend du régime : la déspécialisation partielle peut seulement modifier le loyer, alors que la déspécialisation plénière ouvre en outre droit à une indemnité. Selon l'article L145-50, le bailleur peut obtenir une indemnité égale au préjudice subi, dont il doit établir l'existence.

Ce préjudice peut résulter d'une perte de valeur de l'immeuble ou d'une concurrence entre la nouvelle activité et celle d'autres locataires du même ensemble. Le bailleur peut également demander une modification du loyer pour tenir compte de la nouvelle activité. Ces 2 contreparties peuvent être négociées ensemble ; le locataire a donc intérêt à les chiffrer avant de déposer sa demande.

Le chiffrage de l'indemnité et du nouveau loyer suppose d'évaluer la valeur locative avant et après le changement d'activité.
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Départ à la retraite : la cession avec changement d'activité

L'article L145-51 prévoit un régime propre au locataire qui fait valoir ses droits à la retraite ou qui bénéficie d'une pension d'invalidité : il peut céder son bail avec changement d'activité, en notifiant son projet au bailleur.

Le bailleur conserve 2 protections. D'une part, il bénéficie d'un droit de priorité pour acquérir le bail. D'autre part, il peut saisir le tribunal dans les 2 mois s'il s'oppose au projet.

FAQ

Le bailleur peut-il refuser une déspécialisation partielle ?

Non, il peut seulement contester le caractère connexe ou complémentaire des activités ajoutées. Il dispose pour cela de 2 mois à compter de la demande. En cas de désaccord, le juge tranche.

Que se passe-t-il si le bailleur ne répond pas à une demande de déspécialisation plénière ?

Il est réputé avoir accepté la demande au terme d'un délai de 3 mois. Le bailleur qui entend refuser doit donc répondre dans ce délai et invoquer un motif grave et légitime.

Peut-on changer d'activité sans procédure de déspécialisation ?

Oui, avec l'accord du bailleur, formalisé par un avenant, c'est-à-dire une modification écrite du bail. Sans accord ni procédure, l'exercice d'une activité non prévue constitue un manquement qui peut conduire à la résiliation du bail.

Le loyer augmente-t-il après une déspécialisation partielle ?

Il peut être modifié lors de la première révision triennale suivante. Cette modification suppose que les activités ajoutées aient modifié la valeur locative du local.

Comment est calculée l'indemnité de déspécialisation plénière ?

Elle est égale au préjudice subi par le bailleur, qui doit en prouver l'existence. Aucun barème légal ne la fixe : son montant se négocie entre les parties ou est fixé par le juge.

Pour aller plus loin

Section 8 : De la déspécialisation (articles L145-47 à L145-55) - Légifrance

Chapitre V : Du bail commercial (articles L145-1 à L145-60) - Légifrance

Décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 sur les baux commerciaux - Légifrance

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