Bail commercial : le danger d'expulsion et comment l'anticiper

Sommaire

Les situations qui exposent le locataire à l'expulsion

Commandement de payer et clause résolutoire : le compte à rebours

Du juge des référés au commandement de quitter les lieux

Trêve hivernale et délais : ce qui ne protège pas un commerçant

Ce que l'expulsion coûte : fonds, stock, créanciers inscrits

Procédure collective : l'arrêt des poursuites du bailleur

Les leviers pour éviter la perte du bail

FAQ

Pour aller plus loin

Les situations qui exposent le locataire à l'expulsion

Le danger d'expulsion en bail commercial naît rarement d'un incident isolé. Il résulte d'une accumulation : échéances de loyer non réglées, charges laissées de côté ou obligation du contrat ignorée pendant plusieurs mois. Identifier ces situations tôt permet de traiter le risque avant qu'il ne prenne une forme judiciaire.

Le bailleur peut fonder une demande de résiliation sur 2 catégories de manquements :

• Manquements financiers : loyers, charges, taxes refacturées ou indexation non réglés.
• Manquements non financiers : défaut d'assurance, activité non prévue par la clause de destination, sous-location non autorisée, travaux réalisés sans accord.

La différence tient au mode de déclenchement. En effet, la plupart des baux contiennent une clause résolutoire, c'est-à-dire une stipulation qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas de manquement à une obligation précise. Lorsque la clause vise le manquement reproché, le juge se borne à constater qu'elle a joué. En revanche, si le manquement n'y figure pas, le bailleur doit demander une résiliation judiciaire : le juge apprécie alors la gravité de la faute.

Commandement de payer et clause résolutoire : le compte à rebours

La clause résolutoire ne joue pas d'elle-même. Le Code de commerce (article L145-41) subordonne son effet à un commandement de payer, acte délivré par un commissaire de justice qui met le locataire en demeure de régler les sommes dues.

Ce commandement ouvre un délai de 1 mois, qui doit figurer dans l'acte à peine de nullité. Si le locataire ne régularise pas sa situation dans ce délai, la clause est acquise et le bail se trouve résilié.

Ce mois constitue donc la fenêtre la plus utile pour le locataire. Il peut :

1. Régler la totalité des sommes visées ;
2. Contester le décompte si certaines sommes ne sont pas dues ;
3. Saisir le juge pour obtenir des délais de paiement.

Le juge saisi peut en effet accorder des délais et suspendre les effets de la clause. Si le locataire se libère dans ces délais, la clause ne joue pas. Ainsi, un commandement reçu n'emporte pas la perte du bail tant que le locataire agit dans ce cadre.

La rédaction de la clause résolutoire et la validité du commandement conditionnent l'issue de la procédure pour chacune des parties.
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Du juge des référés au commandement de quitter les lieux

À l'expiration du délai, le bailleur ne peut pas reprendre lui-même les locaux : il doit obtenir une décision de justice. Il saisit le plus souvent le juge des référés, juge de l'urgence qui statue rapidement par une décision provisoire, pour faire constater l'acquisition de la clause et ordonner l'expulsion.

Le locataire peut encore y contester la régularité du commandement ou le montant réclamé, et demander des délais. Lorsque la contestation est sérieuse, le juge des référés renvoie les parties devant le juge du fond.

Si l'expulsion est ordonnée, un commandement de quitter les lieux est délivré au locataire. À défaut de départ volontaire, l'expulsion est exécutée, au besoin avec le concours de la force publique.

Trêve hivernale et délais : ce qui ne protège pas un commerçant

De nombreux exploitants pensent bénéficier des protections connues en matière de logement. Or le Code des procédures civiles d'exécution (articles L412-1 à L412-8) réserve le délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux et la trêve hivernale aux lieux habités. Un local exclusivement commercial n'en bénéficie pas.

Par conséquent, l'expulsion d'une boutique ou d'un entrepôt peut intervenir à toute période de l'année. Le juge peut toutefois être saisi pour accorder des délais dans les cas prévus par ces textes, mais il s'agit d'une appréciation au cas par cas, non d'une protection automatique.

Le seul délai que la loi garantit au locataire commercial reste donc celui du commandement de payer.

Distinguer local commercial et local d'habitation permet d'évaluer avec exactitude le calendrier d'une procédure d'expulsion.
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Ce que l'expulsion coûte : fonds, stock, créanciers inscrits

La perte du bail produit des effets au-delà de la libération des locaux. Le fonds de commerce regroupe la clientèle, l'enseigne, le matériel et le droit au bail, c'est-à-dire le droit d'occuper les locaux et d'en obtenir le renouvellement. Pour un commerce dont la clientèle dépend de l'emplacement, la perte du droit au bail prive le fonds de l'essentiel de sa valeur.

Les conséquences se répartissent en 3 postes :

• Le fonds : sans local, il ne peut plus être exploité ni cédé à sa valeur d'emplacement.
• Le stock et le matériel : les biens laissés dans les lieux suivent le régime du code des procédures civiles d'exécution, et le locataire risque d'en perdre la maîtrise.
• Les dettes : la résiliation n'efface ni les loyers et charges dus, ni les frais de procédure.

Les créanciers inscrits sur le fonds, par exemple une banque titulaire d'un nantissement (garantie portant sur le fonds), sont directement concernés. Le code de commerce impose au bailleur qui poursuit la résiliation de leur notifier sa demande, afin qu'ils puissent intervenir pour préserver leur garantie, notamment en réglant la dette locative.

Procédure collective : l'arrêt des poursuites du bailleur

L'ouverture d'une procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire) modifie l'équilibre entre les parties. L'article L622-21 du Code de commerce pose le principe de l'arrêt des poursuites individuelles : le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action d'un créancier tendant à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme antérieure au jugement.

Appliqué au bail commercial, ce principe a un effet direct. Si la résiliation pour impayés n'a pas été constatée par une décision passée en force de chose jugée, c'est-à-dire qui n'est plus susceptible d'un recours suspensif, avant le jugement d'ouverture, le bailleur ne peut plus la poursuivre pour ces impayés.

Ce mécanisme ne gèle toutefois que le passé. D'une part, les loyers échus après le jugement d'ouverture obéissent à des règles propres et doivent être réglés. D'autre part, le texte ne vise que le défaut de paiement d'une somme d'argent, et non les manquements non financiers.

L'articulation entre bail commercial et procédure collective dépend du calendrier exact des décisions rendues.
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Les leviers pour éviter la perte du bail

La plupart des expulsions résultent d'une réaction tardive. Les leviers disponibles diffèrent selon le stade de la procédure.

Pour le locataire, 3 réflexes limitent le risque :

1. Lire la clause résolutoire dès la signature, afin de connaître les manquements qu'elle vise.
2. Ne jamais laisser expirer le délai de 1 mois sans paiement, contestation ou saisine du juge.
3. Ouvrir une discussion avec le bailleur avant la délivrance du commandement.

Pour le bailleur, la sécurité de la procédure tient à la rigueur des actes : un commandement sans mention du délai est nul et ne peut pas fonder la résiliation.

FAQ

Un bailleur peut-il expulser un locataire commercial sans décision de justice ?

Non. Même lorsque la clause résolutoire est acquise, le bailleur doit obtenir une décision qui constate la résiliation et ordonne l'expulsion, exécutée ensuite par un commissaire de justice.

Combien de temps le locataire a-t-il pour payer après un commandement ?

Il dispose de 1 mois, délai qui doit figurer dans l'acte à peine de nullité. Pendant ce délai, il peut aussi saisir le juge pour obtenir des délais de paiement.

La trêve hivernale s'applique-t-elle à un local commercial ?

Non. La trêve hivernale et le délai de 2 mois après le commandement de quitter les lieux concernent les lieux habités. Un local exclusivement commercial n'en bénéficie pas.

Le juge peut-il empêcher la résiliation après un commandement ?

Oui. Le juge saisi peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire. Si le locataire se libère dans ces délais, la clause ne joue pas.

Une procédure collective protège-t-elle le locataire de l'expulsion ?

Elle interdit au bailleur de poursuivre la résiliation pour des impayés antérieurs au jugement d'ouverture, sauf décision passée en force de chose jugée rendue avant ce jugement. Les loyers postérieurs restent dus.

Pour aller plus loin

Article L145-41 du Code de commerce (clause résolutoire du bail commercial) - Légifrance

Code des procédures civiles d'exécution, expulsion des lieux habités ou locaux à usage professionnel (articles L412-1 à L412-8) - Légifrance

Article L622-21 du Code de commerce (arrêt des poursuites individuelles) - Légifrance

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