Congé du bail commercial : délais, forme et causes de nullité

Sommaire

1. Congé triennal ou congé en fin de bail

2. Délai de six mois et date d'effet

3. Forme du congé : acte de commissaire de justice

4. Congé du preneur : la LRAR est-elle valable ?

5. Congé du bailleur et indemnité d'éviction

6. Refus de renouvellement pour motif grave et légitime

7. Copreneurs et cession du bail : congés annulés

8. Contester un congé irrégulier : délais et effets

FAQ

Pour aller plus loin

Un congé de bail commercial mal délivré ne produit aucun effet. Le locataire reste engagé jusqu'à la prochaine échéance utile, parfois trois ans de plus. Le bailleur voit son refus de renouvellement neutralisé ou paie une indemnité qu'il pensait éviter. Trois paramètres concentrent le risque : la date, la forme et le destinataire.

1. Congé triennal ou congé en fin de bail

Le statut des baux commerciaux organise deux sorties. Le congé triennal met fin au bail à l'expiration d'une période de trois ans. Il appartient au preneur ; le bailleur ne peut l'exercer que dans les cas prévus par la loi, notamment pour construire ou surélever l'immeuble.

Le congé en fin de bail intervient au terme convenu, le plus souvent neuf ans. Il ouvre le jeu du renouvellement : le bailleur qui refuse doit en principe une indemnité d'éviction.

À défaut de congé, le bail se poursuit par tacite prolongation pour une durée indéterminée, ce qui modifie le calcul de la date d'effet et, au-delà de douze ans de durée effective, ouvre la voie au déplafonnement du loyer.

2. Délai de six mois et date d'effet

Le congé se délivre au moins six mois avant l'échéance. Ce délai est un plancher : huit mois avant, le congé reste valable ; cinq mois avant, il ne l'est pas.

Pour un congé triennal ou un congé au terme, l'effet se produit à l'échéance. Pour un bail en tacite prolongation, le congé prend effet le dernier jour d'un trimestre civil, avec le même préavis : un congé délivré le 10 mars produit effet le 30 septembre.

Deux erreurs reviennent : compter le délai depuis la rédaction de l'acte et non depuis sa signification, puis retenir la date de signature du bail plutôt que sa date de prise d'effet.

Un calendrier d'échéances évite les congés hors délai, mais ne remplace pas la lecture des clauses propres à chaque bail.
Faire relire un bail commercial

3. Forme du congé : acte de commissaire de justice

Le congé du bail commercial se délivre par acte de commissaire de justice. L'acte est signifié au domicile ou au siège du destinataire.

Le congé indique sa date d'effet, vise le statut des baux commerciaux et, lorsqu'il émane du bailleur, précise s'il offre ou refuse le renouvellement. Faute de reproduire la mention du délai laissé au preneur pour saisir le juge, le congé du bailleur encourt la nullité.

Un courrier simple, un courriel ou une remise en main propre restent sans effet.

4. Congé du preneur : la LRAR est-elle valable ?

La loi du 18 juin 2014 a ouvert au preneur la faculté de donner son congé triennal par lettre recommandée avec avis de réception.

Cette ouverture est étroite. La jurisprudence réserve la LRAR au congé triennal du preneur. Le congé délivré pour le terme du bail reste soumis à l'acte de commissaire de justice, y compris lorsqu'il émane du locataire : adressé par courrier recommandé, il est inopérant et le bail se poursuit.

La LRAR pose en outre un problème de preuve : un pli présenté mais non réclamé ouvre une discussion sur la date de notification. Pour un portefeuille de baux, retenir l'acte pour tous les congés reste la règle la plus simple.

Le choix de la forme se décide au moment de la stratégie de sortie, pas la veille de l'échéance.
Sécuriser une sortie de bail

5. Congé du bailleur et indemnité d'éviction

Le bailleur qui délivre congé pour le terme offre le renouvellement, et la discussion porte sur le loyer, ou refuse et doit une indemnité d'éviction réparant la perte du fonds.

Elle couvre la valeur du fonds de commerce ou, lorsque le preneur peut se réinstaller sans perdre sa clientèle, ses seuls frais de déménagement et de réinstallation, augmentés des frais de remploi et, le cas échéant, des indemnités dues au personnel. L'écart entre ces deux hypothèses explique la fréquence des expertises.

Le bailleur garde un droit d'option : il peut renoncer à son refus dans les quinze jours suivant la date à laquelle la décision fixant l'indemnité est passée en force de chose jugée. Le preneur se maintient dans les lieux jusqu'au paiement, contre une indemnité d'occupation.

6. Refus de renouvellement pour motif grave et légitime

Le refus de renouvellement sans indemnité suppose un motif grave et légitime imputable au preneur : impayés répétés, exercice d'une activité non prévue au bail, défaut d'exploitation, dégradations.

La procédure conditionne le résultat. Le motif ne peut être invoqué que si le manquement s'est poursuivi ou renouvelé plus d'un mois après une mise en demeure d'avoir à le faire cesser, visant précisément le manquement et reproduisant le texte applicable. Un refus fondé sur des faits régularisés ne prospère pas.

Le juge apprécie la gravité au regard du comportement d'ensemble du locataire sur la durée du bail, non du seul incident invoqué.

La qualification d'un manquement et la rédaction de la mise en demeure décident de l'issue du refus.
Analyser un motif de refus

7. Copreneurs et cession du bail : congés annulés

Le congé doit émaner de tous les titulaires du bail et être délivré à chacun d'eux : un bail consenti à deux copreneurs impose un congé signé des deux, sauf mandat exprès. Le bailleur qui ne signifie son acte qu'à l'un d'eux délivre un congé inopposable à l'autre.

Trois situations concentrent les annulations :

• Cession du bail : le congé délivré au cédant après une cession régulièrement signifiée vise la mauvaise personne.
• Indivision ou société en formation : le congé adressé à une entité qui n'est pas titulaire du bail est privé d'effet.
• Vente de l'immeuble : l'acquéreur devient bailleur de plein droit ; un congé délivré au nom du vendeur après la vente est privé d'effet.

Une due diligence du titulaire, fondée sur le dernier acte publié, précède donc toute délivrance.

8. Contester un congé irrégulier : délais et effets

L'action en nullité d'un congé se prescrit par deux ans à compter de la date d'effet du congé (art. L. 145-60 C. com.). Passé ce terme, un congé irrégulier produit ses effets.

Un congé du preneur annulé maintient le bail : l'entreprise reste tenue des loyers jusqu'à l'échéance utile suivante. Un congé du bailleur annulé neutralise le refus de renouvellement.

Une régularisation reste possible lorsque le calendrier le permet. Un congé nul délivré douze mois avant l'échéance peut être réitéré dans les formes avant l'expiration du délai de six mois. Découvert trois mois avant l'échéance, il ne peut plus l'être : la sortie est reportée à la période suivante.

FAQ

Quel délai respecter pour donner congé d'un bail commercial ?

Six mois au minimum avant l'échéance visée. Le délai court depuis la signification de l'acte, jamais depuis sa date de rédaction. Un préavis plus long reste valable.

Un congé par lettre recommandée est-il valable ?

Seulement pour le congé triennal donné par le preneur, depuis la loi du 18 juin 2014. Pour le terme du bail et pour tout congé du bailleur, l'acte de commissaire de justice s'impose.

Que se passe-t-il si personne ne délivre congé au terme ?

Le bail se poursuit par tacite prolongation, pour une durée indéterminée. Chaque partie peut y mettre fin par congé avec un préavis de six mois, pour le dernier jour d'un trimestre civil.

Le bailleur peut-il refuser le renouvellement sans payer ?

Oui, s'il justifie d'un motif grave et légitime, d'une reprise pour habiter ou d'un immeuble insalubre. Le motif grave suppose une mise en demeure préalable et un manquement poursuivi au-delà d'un mois.

Combien de temps pour contester un congé irrégulier ?

Deux ans à compter de la date d'effet du congé. Au-delà, l'irrégularité ne peut plus être invoquée et le congé produit tous ses effets, y compris la fin du bail.

Pour aller plus loin

Article L145-9 du Code de commerce - Légifrance

Résilier un bail commercial - Entreprendre.Service-Public.fr

Article L145-4 du Code de commerce - Légifrance

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