Contrat de location-gérance d'un fonds de commerce : le rédiger

Sommaire

Location-gérance : principe et cas d'usage

Conditions préalables à la mise en location-gérance

Clauses essentielles du contrat de location-gérance

Fixer la redevance et la durée

Rédiger le contrat étape par étape

Publicité légale et formalités obligatoires

Responsabilités et risques pour le propriétaire

FAQ

Pour aller plus loin

Location-gérance : principe et cas d'usage

Le contrat de location-gérance d'un fonds de commerce est défini aux articles L. 144-1 à L. 144-13 du Code de commerce. Il permet au propriétaire d'un fonds (le bailleur) de confier son exploitation à un tiers (le locataire-gérant) qui l'exploite à ses risques et périls, en échange d'une redevance.

Le propriétaire conserve la propriété du fonds. Le locataire-gérant acquiert le statut de commerçant et assume les obligations qui en découlent : immatriculation au RCS, tenue d'une comptabilité, paiement des charges fiscales et sociales liées à l'exploitation.

Quand recourir à la location-gérance ?

Ce mécanisme répond à plusieurs situations concrètes :

• Cessation temporaire d'activité : un dirigeant qui part à l'étranger ou prend un congé longue durée peut maintenir la valeur de son fonds sans le vendre.
• Test avant cession : le locataire-gérant évalue la rentabilité du fonds avant un éventuel rachat. En pratique, environ 30 % des locations-gérances débouchent sur une cession selon les données des CCI.
• Transmission familiale progressive : un parent confie l'exploitation à son enfant avant de lui transmettre le fonds.
• Incapacité d'exploiter : maladie, incompatibilité professionnelle ou interdiction de gérer.

La location-gérance se distingue du bail commercial : le bail porte sur les murs, la location-gérance porte sur le fonds (clientèle, enseigne, droit au bail, matériel, stock).

Conditions préalables à la mise en location-gérance

Avant de signer un contrat de location-gérance, le propriétaire doit vérifier 3 conditions cumulatives.

Condition d'exploitation préalable

L'article L. 144-3 du Code de commerce impose au bailleur d'avoir exploité le fonds pendant 2 ans minimum. Ce délai court à compter de l'achat ou de la création du fonds. Des exceptions existent : les collectivités territoriales, l'État, les héritiers d'un commerçant décédé ou les personnes frappées d'une interdiction de gérer en sont dispensés.

Immatriculation et capacité

Le propriétaire doit être immatriculé au RCS au moment de la signature. Le locataire-gérant doit, lui, disposer de la capacité commerciale : pas d'interdiction de gérer, pas d'incompatibilité professionnelle.

Vérification du bail commercial

Le bail commercial des locaux peut contenir une clause interdisant ou conditionnant la location-gérance. Le propriétaire du fonds doit obtenir l'accord du bailleur des murs si le bail l'exige. Un défaut d'autorisation peut entraîner la résiliation du bail.

Clauses essentielles du contrat de location-gérance

Un modèle de contrat de location-gérance complet doit intégrer les clauses suivantes. Chacune protège l'une ou l'autre des parties contre un risque identifié.

Désignation précise du fonds

Le contrat doit décrire les éléments corporels (matériel, mobilier, stock) et incorporels (clientèle, enseigne, nom commercial, droit au bail, licences) qui composent le fonds. Un inventaire contradictoire annexé au contrat évite les litiges lors de la restitution.

Obligations du locataire-gérant

• Exploiter le fonds de manière continue et conforme à sa destination.
• Maintenir le fonds en bon état d'exploitation.
• Ne pas modifier l'enseigne ni la nature de l'activité sans accord écrit.
• Souscrire une assurance couvrant les risques liés à l'exploitation.
• Payer la redevance aux échéances convenues.

Obligations du propriétaire

• Garantir la jouissance paisible du fonds.
• Ne pas exercer d'activité concurrente dans un périmètre défini (clause de non-concurrence).
• Informer le locataire-gérant de tout litige ou dette antérieure.

Clause résolutoire

Une clause résolutoire permet la résiliation automatique en cas de manquement grave : non-paiement de la redevance pendant 2 mois, cessation d'exploitation, ou procédure collective du locataire-gérant.

Un contrat de location-gérance mal structuré expose le propriétaire à la solidarité fiscale et à la perte de valeur de son fonds.
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Fixer la redevance et la durée

Déterminer la redevance

La redevance de location-gérance est librement fixée entre les parties. Elle peut être :

• Fixe : un montant mensuel ou trimestriel déterminé à l'avance. Adapté aux fonds à chiffre d'affaires stable.
• Variable : un pourcentage du chiffre d'affaires (souvent entre 5 % et 15 % selon le secteur). Adapté aux activités saisonnières.
• Mixte : une part fixe plancher complétée d'une part variable. C'est la formule la plus protectrice pour le propriétaire.

La redevance est soumise à la TVA au taux de 20 %. Le propriétaire doit émettre une facture conforme.

Choisir la durée

La durée est libre. En pratique, les contrats sont conclus pour 1 à 3 ans, renouvelables. Une durée trop courte fragilise le locataire-gérant. Une durée trop longue réduit la marge de manœuvre du propriétaire pour récupérer son fonds ou renégocier la redevance.

Le contrat peut prévoir un droit de préemption au profit du locataire-gérant en cas de cession du fonds.

Rédiger le contrat étape par étape

Étape 1 : rassembler les pièces

• Extrait Kbis du propriétaire et du locataire-gérant.
• Bail commercial en cours (vérifier la clause de location-gérance).
• Inventaire détaillé du fonds : matériel, stock, contrats en cours.
• Derniers bilans comptables du fonds (3 exercices).

Étape 2 : rédiger le préambule

Le préambule identifie les parties, décrit le fonds, rappelle l'origine de propriété et mentionne la durée d'exploitation préalable.

Étape 3 : structurer les clauses

Reprendre les clauses décrites à la section 3 : désignation, redevance, durée, obligations, clause résolutoire, sort du stock, conditions de restitution.

Étape 4 : annexer les documents

Joindre l'inventaire contradictoire, l'état des lieux, la copie du bail commercial, les derniers comptes et les attestations d'assurance.

Étape 5 : signer et publier

Le contrat est signé en 2 exemplaires originaux minimum. La publication légale doit intervenir dans les 15 jours (voir section suivante).

Chaque clause du contrat de location-gérance engage la responsabilité du propriétaire sur le plan fiscal et patrimonial.
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Publicité légale et formalités obligatoires

La publicité légale conditionne l'opposabilité du contrat aux tiers. Sans elle, le propriétaire reste indéfiniment solidaire des dettes du locataire-gérant.

Publication dans un journal d'annonces légales

Dans les 15 jours suivant la signature, un avis doit être publié dans un journal d'annonces légales (JAL) du département du fonds. Le coût moyen se situe entre 150 € et 250 € selon le département et la longueur de l'avis.

L'avis mentionne : identité des parties, désignation du fonds, adresse, durée du contrat, date de prise d'effet.

Publication au BODACC

Le greffier du tribunal de commerce procède à l'insertion au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC) après modification de l'immatriculation du locataire-gérant au RCS.

Formalités au RCS

• Le locataire-gérant s'immatricule au RCS en qualité de commerçant.
• Le propriétaire modifie son inscription pour mentionner la mise en location-gérance.

Responsabilités et risques pour le propriétaire

Solidarité fiscale et sociale

L'article L. 144-7 du Code de commerce prévoit que le propriétaire est solidairement responsable des dettes fiscales, sociales et commerciales contractées par le locataire-gérant. Cette solidarité dure 6 mois à compter de la publication du contrat au JAL.

Concrètement, si le locataire-gérant ne paie pas la TVA, les cotisations URSSAF ou ses fournisseurs pendant cette période, le propriétaire peut être poursuivi en paiement.

Risque de dépréciation du fonds

Un locataire-gérant qui exploite mal le fonds (perte de clientèle, dégradation du matériel, atteinte à la réputation) peut réduire sa valeur. Le contrat doit prévoir des mécanismes de contrôle : droit de visite, obligation de communiquer les comptes trimestriels, seuil minimal de chiffre d'affaires.

Risque en cas de procédure collective

Si le locataire-gérant est placé en redressement ou liquidation judiciaire, le propriétaire peut revendiquer les éléments du fonds qui lui appartiennent. Toutefois, le tribunal peut imposer la continuation du contrat pendant la période d'observation.

Comment limiter ces risques ?

1. Exiger un dépôt de garantie équivalent à 3 à 6 mois de redevance.
2. Insérer une clause résolutoire avec mise en demeure sous 15 jours.
3. Prévoir un reporting financier trimestriel obligatoire.
4. Vérifier la solvabilité du locataire-gérant avant signature.

La solidarité fiscale du propriétaire constitue le risque le plus sous-estimé dans une location-gérance non encadrée.
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FAQ

Le contrat de location-gérance doit-il être rédigé par un avocat ?

Aucune obligation légale n'impose le recours à un avocat. En pratique, la complexité des clauses (solidarité fiscale, clause résolutoire, redevance mixte) rend l'accompagnement juridique fortement recommandé. Un contrat lacunaire expose le propriétaire à des poursuites en paiement des dettes du locataire-gérant.

Quelle est la durée de la solidarité fiscale du propriétaire ?

Le propriétaire est solidairement responsable des dettes fiscales et sociales du locataire-gérant pendant 6 mois à compter de la publication du contrat dans un journal d'annonces légales. Passé ce délai, la solidarité cesse pour les dettes nées postérieurement.

Le locataire-gérant peut-il sous-louer le fonds ?

Non, sauf clause expresse du contrat l'autorisant. La sous-location-gérance est interdite par défaut. Toute sous-location non autorisée constitue un motif de résiliation du contrat.

Que se passe-t-il à la fin du contrat de location-gérance ?

Le locataire-gérant restitue le fonds au propriétaire dans l'état décrit par l'inventaire initial, sous réserve de l'usure normale. Il perd son droit d'exploitation et doit se radier du RCS. Le propriétaire peut reprendre l'exploitation, conclure un nouveau contrat ou vendre le fonds.

La redevance de location-gérance est-elle soumise à la TVA ?

Oui. La redevance est soumise à la TVA au taux normal de 20 %. Le propriétaire doit facturer la TVA au locataire-gérant et la reverser à l'administration fiscale. Le locataire-gérant peut déduire cette TVA s'il est lui-même assujetti.

Pour aller plus loin

Chapitre IV : De la location-gérance (articles L144-1 à L144-13) - Légifrance

Publication dans un journal d'annonces légales (JAL) - Entreprendre.Service-Public.fr

Guichet des formalités des entreprises - Entreprendre.Service-Public.fr

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