Bail commercial association : quel statut et quelles alternatives ?

Sommaire

Une association peut-elle signer un bail commercial ?

Pourquoi le statut des baux commerciaux exclut en principe l'association

Les exceptions : enseignement, activité commerciale, soumission volontaire

Bail commercial ou professionnel pour une association loi 1901 ?

Clauses à sécuriser côté bailleur et côté association

Ce que risque une association sans statut protecteur

FAQ

Pour aller plus loin

Une association peut-elle signer un bail commercial ?

Une association peut signer un contrat intitulé bail commercial, mais ce titre ne lui donne pas automatiquement la protection du statut des baux commerciaux. Le bail commercial association pose donc une question de régime applicable, et non de capacité à signer.

Le statut accorde au locataire une durée minimale de 9 ans, un droit au renouvellement et une indemnité d'éviction si le bailleur refuse de renouveler. Or l'article L145-1 du code de commerce réserve ce régime aux locaux dans lesquels un fonds est exploité par un preneur immatriculé. Sans statut, le locataire quitte les lieux à l'échéance convenue.

La qualification du bail se décide à la signature et conditionne la durée d'occupation comme le coût d'une sortie.
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Pourquoi le statut des baux commerciaux exclut en principe l'association

Le statut exclut l'association parce qu'il repose sur 2 conditions cumulatives : l'exploitation d'un fonds de commerce, c'est-à-dire d'une clientèle et des moyens d'une activité commerciale, et l'immatriculation du preneur au RCS ou au répertoire des métiers.

Une association loi 1901 est déclarée en préfecture, et non immatriculée au RCS. Par conséquent, la jurisprudence lui refuse en principe le bénéfice du statut, y compris lorsqu'elle perçoit des recettes. L'administration rappelle cette exigence d'immatriculation dans sa fiche consacrée au contrat de bail commercial.

Les exceptions : enseignement, activité commerciale, soumission volontaire

Les établissements d'enseignement

L'article L145-2 du code de commerce étend le statut aux baux consentis aux établissements d'enseignement. Une école privée associative peut donc revendiquer le statut sans être immatriculée.

L'activité commerciale

Une activité économique ne suffit pas à ouvrir le statut : l'association qui vend des biens ou des services reste non immatriculée. Cette activité pèse surtout dans la négociation d'une protection contractuelle.

La soumission volontaire

Les parties peuvent convenir d'appliquer le statut à un bail qui n'y est pas soumis de plein droit. Cette soumission volontaire doit résulter d'une volonté claire et non équivoque, exprimée dans le contrat. Elle donne alors à l'association le renouvellement et l'indemnité d'éviction sans condition d'immatriculation.

Une soumission volontaire se prouve par la rédaction du contrat, d'où l'intérêt de formuler cette clause sans ambiguïté.
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Bail commercial ou professionnel pour une association loi 1901 ?

Hors enseignement, une association loi 1901 choisit entre une soumission volontaire au statut, un bail professionnel et un bail de droit commun. Le bail professionnel, réservé aux activités non commerciales, dure au moins 6 ans et permet au locataire de partir à tout moment avec un préavis de 6 mois.

Pour le bailleur, le bail professionnel offre une reprise des locaux sans indemnité. Pour l'association, la soumission volontaire apporte la stabilité nécessaire lorsqu'elle finance l'aménagement des locaux.

Clauses à sécuriser côté bailleur et côté association

Les clauses à sécuriser limitent le risque de requalification, c'est-à-dire l'application par le juge d'un autre régime que celui choisi par les parties.

• Clause de qualification : indiquer expressément si le bail est soumis ou non au statut.
• Clause de destination : décrire l'activité autorisée, qui sert de base au juge en cas de litige.
• Durée et résiliation : fixer la durée, les dates de sortie et les préavis.
• Travaux et restitution : préciser le sort des aménagements en fin de bail.

La cohérence entre la clause de qualification et la clause de destination détermine le régime retenu en cas de litige.
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Ce que risque une association sans statut protecteur

Sans statut protecteur, une association peut devoir quitter ses locaux à l'échéance, sans renouvellement ni indemnité d'éviction couvrant la perte de l'emplacement et les frais de réinstallation.

Ainsi, hors enseignement, la protection d'un bail commercial association dépend de la précision des clauses signées.

FAQ

Une association loi 1901 peut-elle s'immatriculer au RCS pour obtenir le statut ?

En principe non : l'association relève d'une déclaration en préfecture, et non d'une immatriculation au RCS. L'accès au statut passe donc par l'exception de l'enseignement ou par une soumission volontaire.

Un bail intitulé « bail commercial » suffit-il à protéger l'association ?

Non, l'intitulé seul ne suffit pas. La soumission volontaire au statut doit résulter d'une volonté claire et non équivoque des parties, exprimée dans les clauses du contrat.

Quelle est la durée minimale d'un bail professionnel ?

La durée minimale d'un bail professionnel est de 6 ans. Le locataire peut le résilier à tout moment avec un préavis de 6 mois.

Le bailleur doit-il verser une indemnité d'éviction à une association ?

Le bailleur ne doit une indemnité d'éviction que si le bail relève du statut des baux commerciaux. C'est le cas d'une association d'enseignement ou d'un bail soumis volontairement au statut.

Le bailleur peut-il refuser une soumission volontaire au statut ?

Oui, la soumission volontaire est un choix contractuel que chaque partie peut accepter ou refuser. Le bailleur peut proposer à la place un bail professionnel ou un bail de droit commun avec une durée négociée.

Pour aller plus loin

Article L145-1 - Code de commerce - Légifrance

Article L145-2 - Code de commerce - Légifrance

Contrat de bail commercial - Entreprendre Service-Public

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