Caution des baux meublés : dépôt de garantie, garant et restitution

Sommaire

Caution en bail meublé : dépôt de garantie ou cautionnement

Montant du dépôt de garantie : le plafond de deux mois

Cautionnement d'un tiers : formalisme et limites pour le bailleur

Encaissement et gestion du dépôt par une société bailleresse

Restitution : délais, retenues justifiées et pénalités de retard

Litiges sur la caution : prévenir et gérer les contestations

FAQ

Pour aller plus loin

La caution des baux meublés obéit à des règles fixées par la loi du 6 juillet 1989 pour les meublés loués en résidence principale. Une erreur de montant, de formalisme ou de délai expose le bailleur à des remboursements, des majorations et un contentieux avec le locataire.

Caution en bail meublé : dépôt de garantie ou cautionnement

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire à la signature du bail. Le bailleur la conserve jusqu'au départ du locataire pour couvrir les loyers impayés, les charges et les réparations locatives, puis la restitue.

Le cautionnement, en revanche, est l'engagement d'un tiers, appelé caution ou garant, de payer les dettes locatives si le locataire est défaillant. Aucune somme n'est versée à l'avance.

Le choix entre dépôt de garantie et cautionnement conditionne la rédaction du bail et la capacité du bailleur à recouvrer ses créances.
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Montant du dépôt de garantie : le plafond de deux mois

Pour un logement meublé loué à titre de résidence principale, la loi plafonne le dépôt de garantie à 2 mois de loyer en principal, c'est-à-dire hors charges. Pour un loyer de 900 € hors charges, le dépôt ne peut donc pas dépasser 1 800 €.

Ce montant figure dans le bail et ne peut faire l'objet d'aucune révision, même lors d'un renouvellement. Il ne produit pas d'intérêts au profit du locataire.

Le plafond varie selon le type de contrat :

Si le bail prévoit un montant supérieur au plafond, le locataire peut réclamer le remboursement de l'excédent.

Cautionnement d'un tiers : formalisme et limites pour le bailleur

Les restrictions propres aux personnes morales

Un bailleur personne morale, autre qu'une SCI constituée exclusivement entre membres d'une même famille, ne peut exiger un cautionnement que dans 2 situations :
- le garant est un organisme habilité, comme le dispositif Visale d'Action Logement ;
- le logement est loué à un étudiant qui ne bénéficie pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.

Par ailleurs, un bailleur assuré contre les loyers impayés ne peut pas exiger de cautionnement, sauf pour un locataire étudiant ou apprenti, sous peine de nullité.

Le formalisme de l'acte

L'acte de cautionnement doit indiquer le montant du loyer et ses conditions de révision. Le bailleur remet au garant un exemplaire du contrat de location. Lorsque l'engagement est conclu sans durée précise, le garant peut le résilier, mais la résiliation ne prend effet qu'à l'expiration du bail en cours.

Un acte de cautionnement irrégulier prive le bailleur de son recours contre le garant au moment où il en a besoin.
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Encaissement et gestion du dépôt par une société bailleresse

Pour une SCI ou une société de gestion, le dépôt n'est pas un revenu mais une somme détenue pour le compte du locataire : il s'inscrit en comptabilité comme une dette, et non comme un produit.

Plusieurs règles encadrent sa gestion :
1. Interdiction d'imputation par le locataire : le locataire ne peut pas décider seul d'utiliser le dépôt pour payer son dernier mois de loyer.
2. Mandataire : lorsqu'un administrateur de biens encaisse les fonds pour le bailleur, la réglementation des professions immobilières lui impose de disposer d'une garantie financière.
3. Vente du logement : en cas de cession du bien loué, la restitution du dépôt incombe au nouveau bailleur, qui doit donc récupérer les fonds lors de la vente.

Restitution : délais, retenues justifiées et pénalités de retard

La restitution du dépôt de garantie est la source principale de litiges. Le délai court à compter de la remise des clés.

Les retenues autorisées

Le bailleur peut déduire du dépôt les loyers et charges impayés ainsi que le coût des réparations locatives, à condition de les justifier par des devis, des factures ou un constat. En revanche, l'usure normale liée au temps, appelée vétusté, reste à la charge du bailleur.

La majoration de retard

Lorsque le dépôt n'est pas restitué dans le délai, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Pour un loyer de 900 € restitué avec 3 mois de retard, la majoration atteint 270 €, en plus du dépôt lui-même. Cette majoration n'est toutefois pas due lorsque le retard résulte de l'absence de transmission, par le locataire, de sa nouvelle adresse.

Les délais de restitution et les justificatifs de retenue se préparent dès l'état des lieux d'entrée.
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Litiges sur la caution : prévenir et gérer les contestations

La prévention des litiges sur la caution des baux meublés repose d'abord sur la qualité des pièces établies à l'entrée.

Les documents à établir
- un état des lieux d'entrée détaillé, daté et signé par les 2 parties, idéalement accompagné de photographies ;
- un inventaire du mobilier et des équipements, propre au bail meublé, qui permet de chiffrer un élément manquant ou dégradé.

Lorsque les parties ne parviennent pas à établir l'état des lieux ensemble, il peut être dressé par un commissaire de justice, dont le coût est partagé par moitié entre le bailleur et le locataire.

Les voies de règlement

En cas de contestation, le locataire ou le bailleur peut saisir la commission départementale de conciliation, instance gratuite. À défaut d'accord, le litige relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Les actions qui dérivent d'un bail d'habitation se prescrivent par 3 ans.

FAQ

Quel est le montant maximal de la caution pour un logement meublé ?

Pour un meublé loué en résidence principale, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser 2 mois de loyer hors charges. Ce montant doit figurer dans le bail et ne peut pas être révisé en cours de location.

Une SCI peut-elle exiger un garant pour un bail meublé ?

Une SCI constituée exclusivement entre membres d'une même famille peut exiger un garant personne physique. Les autres sociétés bailleresses ne peuvent le faire que si le garant est un organisme habilité ou si le locataire est un étudiant non boursier.

Dans quel délai le bailleur doit-il rendre le dépôt de garantie ?

Le délai est de 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de 2 mois en cas de différences. Il court à compter de la remise des clés.

Que risque le bailleur en cas de restitution tardive ?

La somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette majoration ne s'applique pas si le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse.

Le bailleur peut-il retenir la vétusté sur le dépôt de garantie ?

Non. L'usure normale due au temps reste à la charge du bailleur. Seules les dégradations imputables au locataire, justifiées par des devis ou des factures, peuvent être déduites.

Pour aller plus loin

Loi du 6 juillet 1989, chapitre III : loyer, charges et dépôt de garantie - Légifrance

Dépôt de garantie dans un bail d'habitation - Service-Public.fr

État des lieux d'entrée dans un bail d'habitation - Service-Public.fr

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