Bail société : louer un logement au nom de l'entreprise

Sommaire

1. Bail société : définition et cas d'usage

2. Qui est locataire, qui est occupant

3. Régimes de bail applicables à une société

4. Autorisation de sous-location et accord du bailleur

5. Clauses à négocier dans un bail société

6. Risques juridiques et fin du bail

FAQ

Pour aller plus loin

1. Bail société : définition et cas d'usage

On parle de bail société lorsque le contrat de location est signé entre un bailleur et une société, celle-ci étant le locataire alors qu'elle n'occupe pas le logement. Savoir bail société c'est quoi revient à séparer deux personnes : celle qui s'engage à payer et celle qui habite. Le logement est ensuite mis à disposition d'un salarié ou d'un dirigeant.

Bail société logement de fonction : les cas courants

Trois situations reviennent. La mobilité géographique : un salarié muté doit être logé vite. Le recrutement de profils venant de l'étranger, dont le dossier locatif personnel est difficile à constituer. Enfin, le bail société logement de fonction attribué à un dirigeant, dont l'occupation découle du mandat social. La société apporte sa surface financière et assume seule les obligations du locataire.

Un logement pris au nom de la société engage l'entreprise, pas l'occupant. La rédaction du contrat détermine l'étendue de cet engagement.
Faire relire votre projet de bail par un avocat

2. Qui est locataire, qui est occupant

Signer un bail au nom de la société crée deux relations superposées. La première lie le bailleur à la société : c'est le bail. La seconde lie la société au salarié : c'est la mise à disposition.

Conséquence directe : le départ du salarié ne met pas fin au bail. La société reste locataire, donc tenue du loyer, tant que le contrat n'a pas été résilié dans les formes prévues.

3. Régimes de bail applicables à une société

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 régit les locations de logement constituant la résidence principale du locataire. Or une société n'a pas de résidence principale. Un bail conclu par une société pour loger un tiers relève donc en principe du droit commun du Code civil. Ce point se vérifie au cas par cas, selon la rédaction du bail et la destination des lieux.

Bailleur et locataire professionnel peuvent aussi convenir de soumettre volontairement le bail professionnel au régime du bail commercial.

Un régime mal identifié se découvre au moment du congé, lorsque la marge de manœuvre est nulle.
Vérifier la qualification de votre bail

4. Autorisation de sous-location et accord du bailleur

Lorsque le bail relève de la loi du 6 juillet 1989, son article 8 interdit au locataire de céder le contrat ou de sous-louer le logement sans l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.

Deux conséquences pratiques. Un accord verbal ne protège pas : seul l'écrit est opposable. L'autorisation s'obtient avant l'entrée dans les lieux, non par régularisation ultérieure. La qualification de sous-location dépend de ce que la société perçoit ou retient, et s'examine contrat en main.

5. Clauses à négocier dans un bail société

Quelques clauses concentrent l'essentiel du risque dans un bail société.

1. Destination des lieux : mentionner l'usage d'habitation et l'occupation par un salarié, faute de quoi l'occupation peut être jugée non conforme.
2. Mise à disposition : prévoir la faculté de loger un salarié ou un dirigeant, et le changement d'occupant en cours de bail.
3. Durée et congé : fixer les conditions de sortie et le préavis, surtout si le bail échappe à un régime protecteur.
4. Clause résolutoire : identifier les manquements permettant au bailleur de résilier de plein droit.
5. Garanties : vérifier qui garantit quoi, et jusqu'à quand après la fin du bail.

Avant la conclusion du bail, le bailleur doit informer le locataire sur l'exposition aux risques de la zone où se situent les locaux.

La négociation se joue avant la signature : ensuite, le contrat s'applique tel qu'il est écrit.
Préparer la négociation de votre bail

6. Risques juridiques et fin du bail

Trois risques se matérialisent en cours de contrat. La sous-location non autorisée expose la société à la résiliation. Un bail rédigé sans tenir compte de la qualité de la société peut voir son régime discuté, avec des effets sur la durée et sur le congé. La société reste engagée jusqu'au terme ou jusqu'à un congé régulier, alors même que le salarié a quitté les lieux.

La parade est documentaire. Un acte de mise à disposition distinct du bail, aligné sur le contrat de travail, réduit l'écart entre les deux calendriers. La lecture croisée des contrats revient à un avocat : le régime ne se déduit pas du modèle utilisé, mais du contenu de chaque bail.

FAQ

Bail société : c'est quoi, en pratique ?

Le contrat est signé entre le bailleur et une société, qui devient locataire sans occuper les lieux. Le logement est ensuite mis à disposition d'un salarié ou d'un dirigeant. Deux contrats coexistent donc : le bail et l'acte de mise à disposition.

Quel régime s'applique à un bail signé par une société ?

La loi du 6 juillet 1989 vise le logement constituant la résidence principale du locataire. Une société n'ayant pas de résidence principale, le bail relève en principe du droit commun du Code civil. La réponse dépend toutefois de la rédaction du bail et de la destination des lieux, et doit être vérifiée par un avocat.

Faut-il l'accord du bailleur pour loger un salarié ?

Lorsque le bail relève de la loi de 1989, son article 8 impose l'accord écrit du bailleur pour toute cession ou sous-location, prix compris. Un accord verbal n'est pas opposable. L'autorisation se négocie avant l'entrée dans les lieux.

Que devient le bail quand le salarié quitte l'entreprise ?

Le bail continue : la société reste locataire et reste tenue du loyer. Seul un congé régulier ou l'arrivée du terme met fin au contrat. Aligner l'acte de mise à disposition sur le contrat de travail limite ce décalage.

Une société commerciale peut-elle relever du bail professionnel ?

Non. Les entreprises exerçant une activité commerciale, industrielle ou artisanale sont exclues du statut du bail professionnel. Bailleur et locataire professionnel peuvent en revanche convenir de soumettre volontairement le bail professionnel au régime du bail commercial.

Pour aller plus loin

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs - Légifrance

Article 8 - Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (cession et sous-location) - Légifrance

Contrat de bail commercial - Entreprendre.Service-Public.fr

SWIM LEGAL est une alternative au cabinet d'avocats traditionnel pour les besoins juridiques des entreprises. Incubé par le Barreau de Paris, SWIM a reçu le Prix de l'Innovation pour sa solution permettant à toute entreprise, quelle que soit sa taille ou sa localisation, d'accéder rapidement via la plateforme à des avocats d'affaires expérimentés. Les entreprises peuvent déposer leur besoin — qu'il s'agisse d'un dossier, d'une consultation ou d'un renfort temporaire — de manière confidentielle et recevoir des propositions d'avocats pour répondre rapidement à leur demande.