Bail commercial saisonnier : durée, statut et risques de requalification

Sommaire

Qu'est-ce qu'un bail commercial saisonnier ?

Saisonnier, dérogatoire ou précaire : ne pas confondre

Quelle durée pour une location saisonnière de local ?

Renouvellements successifs : le risque de requalification

Clauses à prévoir dans le contrat saisonnier

Ce que change une requalification pour bailleur et locataire

FAQ

Pour aller plus loin

Qu'est-ce qu'un bail commercial saisonnier ?

Le bail commercial saisonnier est un contrat par lequel un propriétaire loue un local à un commerçant pour la durée d'une saison, par exemple l'été dans une station balnéaire ou l'hiver dans une station de ski.

Ce contrat n'est pas organisé par un texte. Le code de commerce ne lui consacre pas de régime propre : l'article L145-5 se borne à écarter pour lui les règles de maintien dans les lieux du bail dérogatoire : son régime résulte de la jurisprudence, c'est-à-dire des décisions rendues par les tribunaux. Comme le rappelle la fiche Bail saisonnier de Service-Public Entreprendre, il relève des règles générales du louage prévues par le code civil.

Sa conséquence pratique tient en une règle : la location saisonnière n'est pas soumise au statut des baux commerciaux. Le locataire ne bénéficie donc ni de la durée minimale de 9 ans, ni du droit au renouvellement, ni de l'indemnité due en cas de refus de renouvellement.

La qualification du contrat détermine les droits de chaque partie sur le local pour plusieurs années.
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Saisonnier, dérogatoire ou précaire : ne pas confondre

Trois contrats permettent d'occuper un local commercial hors du statut, mais chacun repose sur une justification différente.

Le bail dérogatoire permet de tester une activité : depuis la loi Pinel de 2014, la durée cumulée des baux dérogatoires successifs ne peut dépasser 3 ans, comme l'énoncent les articles du code de commerce relatifs à la durée du bail. La convention d'occupation précaire répond, elle, à une situation incertaine, comme un immeuble promis à la démolition.

Le bail saisonnier, lui, peut être conclu chaque année sans limite de 3 ans, si chaque occupation reste limitée à une saison.

Quelle durée pour une location saisonnière de local ?

La durée d'un bail saisonnier correspond à celle de la saison d'activité, soit quelques mois. Aucun texte ne fixe de plafond chiffré : le juge vérifie que la période louée coïncide avec une saison réelle.

Ainsi, une location de juin à septembre dans une commune littorale correspond à une saison identifiable. En revanche, une location de 11 mois renouvelée chaque année ne laisse aucune période d'inoccupation et perd son caractère saisonnier.

Les éléments retenus par les juges portent principalement sur :

• la durée effective d'occupation, comparée à la durée de la saison touristique ou commerciale ;
• la libération du local à l'issue de chaque période, y compris le retrait du matériel et des marchandises ;
• la nature de l'activité, qui doit dépendre d'une affluence saisonnière.

Une durée mal calibrée suffit à fragiliser la qualification saisonnière du contrat.
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Renouvellements successifs : le risque de requalification

Conclure plusieurs baux saisonniers successifs avec le même locataire est licite, tant que celui-ci quitte les lieux entre deux saisons.

Le risque apparaît lorsque l'occupation devient continue. La requalification est l'opération par laquelle le juge restitue au contrat sa véritable nature, quelle que soit l'appellation choisie par les parties. Lorsque le locataire conserve les clés, laisse son mobilier ou exploite le local hors saison, le juge peut considérer qu'il existe un bail commercial de 9 ans.

Le bailleur doit donc documenter chaque fin d'occupation, par un état des lieux de sortie et la remise des clés.

Clauses à prévoir dans le contrat saisonnier

Le contrat écrit constitue la première preuve du caractère saisonnier de l'occupation.

1. Dates de début et de fin de la période louée, rattachées à une saison identifiée.
2. Activité autorisée, liée à l'affluence saisonnière.
3. Obligation de libérer le local en fin de saison, avec retrait des biens et restitution des clés.
4. État des lieux d'entrée et de sortie à chaque période.
5. Absence de droit au renouvellement, mentionnée expressément.

Ces clauses ne suffisent pas si la pratique les contredit : le juge examine l'exécution réelle du contrat, et non sa seule rédaction.

Une clause de sortie claire, appliquée chaque saison, protège le bailleur comme le locataire.
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Ce que change une requalification pour bailleur et locataire

Une requalification soumet le contrat au statut des baux commerciaux, avec l'ensemble de ses effets.

Pour le bailleur, le local est engagé pour 9 ans. Il ne peut plus le récupérer en fin de saison et, s'il refuse le renouvellement, il doit en principe verser une indemnité d'éviction, qui compense la perte du fonds de commerce.

Pour le locataire, la requalification apporte une stabilité : durée de 9 ans, faculté de donner congé à chaque période de 3 ans et droit au renouvellement. Toutefois, il devient redevable d'un loyer sur l'année entière, y compris hors saison.

FAQ

Un bail saisonnier peut-il être renouvelé chaque année ?

Oui, sans limite de nombre. Chaque contrat doit rester limité à une saison, et le locataire doit quitter le local entre deux périodes.

Le locataire saisonnier a-t-il droit à une indemnité d'éviction ?

Non, tant que le contrat conserve son caractère saisonnier. Il n'y a droit qu'en cas de requalification en bail commercial.

Quelle différence entre bail saisonnier et bail dérogatoire ?

Le bail dérogatoire est limité à 3 ans au total et prévu par le code de commerce. Le bail saisonnier repose sur la jurisprudence et peut être répété chaque saison.

Le bail saisonnier doit-il être écrit ?

Aucun texte ne l'impose, mais un écrit est nécessaire pour prouver la durée et l'obligation de libérer les lieux.

Qui peut demander la requalification ?

Le locataire, en principe, devant le tribunal judiciaire. Il doit démontrer une occupation continue du local au-delà de la saison.

Pour aller plus loin

Bail saisonnier - Entreprendre Service-Public

Location saisonnière - Bpifrance Création

Section 2 : De la durée (Articles L145-4 à L145-7-1) - Légifrance

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