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Bail commercial ou bail emphytéotique : les dangers à anticiper
Par
Jullian Hoareau
Bail commercial et force majeure : les loyers Covid restent-ils dus ?
Cas client & Retours d'experience
22 Sep 2026
-
7 min de lecture
-
Par
Jullian Hoareau
Points clés de l'article
- Entre le 17 mars et le 10 mai 2020, de nombreux locataires ont suspendu leurs loyers, ouvrant le contentieux bail commercial, force majeure et loyers Covid.
- Ils invoquaient la force majeure, la perte de la chose louée et un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.
- Par ses arrêts du 30 juin 2022, la Cour de cassation a écarté ces 3 arguments.
- Le 15 juin 2023, elle a jugé que le débiteur d'une somme d'argent ne peut pas invoquer la force majeure.
- Les arriérés non prescrits restent exigibles et exposent le locataire à une action en paiement ou à la clause résolutoire.
- Les nouveaux baux peuvent encadrer par contrat les effets d'une fermeture administrative.
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Sommaire
Fermetures Covid : la situation des locataires commerciaux
Force majeure, perte de la chose, délivrance : les arguments invoqués
Ce qu'a jugé la Cour de cassation en 2022 et 2023
Bonne foi et imprévision : les marges de négociation restantes
Arriérés de loyers Covid : risques actuels pour le locataire
Clauses de force majeure : sécuriser les baux à venir
Fermetures Covid : la situation des locataires commerciaux
Entre le 17 mars et le 10 mai 2020, l'interdiction générale de recevoir du public a contraint de nombreux commerces à fermer leurs locaux. Le chiffre d'affaires disparaissait, alors que le loyer restait facturé à chaque échéance. Le contentieux bail commercial, force majeure et loyers Covid est né de ce décalage entre une activité arrêtée et une charge fixe maintenue.
Beaucoup de locataires ont suspendu leurs paiements sans accord écrit du bailleur. D'autres ont obtenu un report ou une franchise de loyer. Cette distinction reste décisive : un report formalisé fixe un nouvel échéancier, alors qu'une suspension unilatérale laisse subsister une dette exigible.
| Situation en 2020 | Effet juridique | Exposition actuelle |
|---|---|---|
| Avenant de report ou de franchise | Dette réaménagée ou abandonnée selon l'accord | Limitée aux termes de l'avenant |
| Échanges informels sans écrit | Renonciation du bailleur difficile à prouver | Contestation possible |
| Suspension unilatérale | Loyers restés dus | Action en paiement, clause résolutoire |
Le sort des loyers Covid dépend d'abord de ce que bailleur et locataire ont formalisé à l'époque.
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Force majeure, perte de la chose, délivrance : les arguments invoqués
Les locataires ont mobilisé 3 fondements du Code civil pour réduire ou supprimer la dette de loyer.
La force majeure
L'article 1218 du Code civil définit la force majeure comme un événement échappant au contrôle du débiteur, imprévisible lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités. Lorsqu'il empêche l'exécution, le débiteur est libéré. Les locataires soutenaient que la fermeture administrative remplissait ces conditions.
La perte de la chose louée
L'article 1722 du Code civil prévoit que la destruction de la chose louée par cas fortuit entraîne la résiliation du bail ou une diminution du loyer. Les locataires assimilaient l'interdiction d'exploiter à une perte juridique du local, sans destruction matérielle.
Le manquement à l'obligation de délivrance
Le bailleur doit mettre à disposition un local permettant l'activité prévue au bail : c'est l'obligation de délivrance. Privés d'accès au public, les locataires estimaient ne plus recevoir la contrepartie du loyer. Ils invoquaient l'exception d'inexécution, qui autorise une partie à suspendre sa prestation lorsque l'autre ne fournit pas la sienne.
Ce qu'a jugé la Cour de cassation en 2022 et 2023
Le 30 juin 2022, la 3e chambre civile de la Cour de cassation a statué dans plusieurs affaires, dont les pourvois n° 21-20.190 et n° 21-20.127. Le premier arrêt est publié au Bulletin et au Rapport annuel, ce qui signale une solution de principe.
La Cour relève que l'interdiction de recevoir du public était générale, temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local. Elle n'équivaut donc ni à la perte de la chose, ni à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Le locataire ne peut pas non plus invoquer la force majeure pour échapper au paiement des loyers.
Le 15 juin 2023, l'arrêt n° 21-10.119, également publié au Bulletin, généralise la règle : le débiteur d'une obligation de somme d'argent inexécutée ne peut pas s'exonérer par la force majeure. Ainsi, l'impossibilité d'exercer l'activité du fait des mesures Covid ne libère pas le locataire à bail commercial.
En matière de bail commercial, force majeure et loyers Covid, la conséquence est nette : les loyers de la période de fermeture restent dus, sauf accord contraire des parties.
Les arrêts de 2022 et 2023 fixent le cadre, mais leur application dépend des clauses et des échanges propres à chaque bail.
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Bonne foi et imprévision : les marges de négociation restantes
La jurisprudence ferme la voie de l'exonération judiciaire, mais 2 notions restent utiles dans une négociation entre bailleur et locataire.
L'exigence de bonne foi
Le Code civil impose d'exécuter les contrats de bonne foi. Un bailleur qui met en œuvre une clause résolutoire de manière déloyale s'expose à voir son comportement examiné par le juge. Toutefois, la bonne foi ne permet pas d'effacer une dette de loyer exigible.
L'imprévision
L'article 1195 du Code civil permet de demander une renégociation lorsqu'un changement de circonstances imprévisible rend l'exécution excessivement onéreuse : c'est l'imprévision. À défaut d'accord, le juge peut adapter le contrat ou y mettre fin. Cependant, la partie qui l'invoque continue d'exécuter ses obligations pendant la renégociation, donc de payer le loyer.
Les points de négociation portent aujourd'hui sur :
- un échéancier d'apurement des arriérés ;
- l'abandon partiel des intérêts ou des pénalités ;
- une contrepartie pour le bailleur, comme l'allongement de la durée ferme ;
- une renonciation réciproque à toute action sur la période concernée.
Arriérés de loyers Covid : risques actuels pour le locataire
Les loyers impayés de 2020 n'ont fait l'objet d'aucun effacement général. Ils restent des créances que le bailleur peut recouvrer tant que la prescription, délai au-delà duquel l'action n'est plus recevable, n'est pas acquise. Ce délai court à compter de chaque échéance, mais une action en justice ou une reconnaissance de dette du locataire a pu l'interrompre.
La clause résolutoire
Lorsque le bail contient une clause résolutoire, le bailleur peut obtenir la fin du bail en cas d'impayé. Il doit délivrer par commissaire de justice un commandement de payer, acte officiel de mise en demeure, resté sans effet dans le délai prévu par le code de commerce. Le locataire peut demander au juge des délais de paiement, qui suspendent les effets de la clause.
L'action en paiement
Le bailleur peut aussi réclamer les arriérés et les intérêts sans demander la fin du bail. Les étapes de la fin du bail sont détaillées dans notre article sur la résiliation du bail commercial.
Sur un dossier d'arriérés, 5 points se vérifient en priorité :
- le montant et la période exacts des loyers impayés ;
- l'existence d'un avenant ou d'une reconnaissance de dette ;
- les actes interruptifs de prescription déjà délivrés ;
- la présence et la rédaction de la clause résolutoire ;
- les garanties mobilisables : dépôt de garantie, caution, garantie bancaire.
Un arriéré ancien se traite différemment selon les actes déjà délivrés et les garanties attachées au bail.
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Clauses de force majeure : sécuriser les baux à venir
L'arrêt de 2023 exclut l'article 1218 pour une dette de loyer. En revanche, les parties restent libres de prévoir dans le bail les conséquences d'une fermeture administrative.
| Clause | Objet | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Fermeture administrative | Réduire ou suspendre le loyer en cas d'interdiction d'accueil du public | Définir l'événement déclencheur et sa durée minimale |
| Force majeure conventionnelle | Préciser les obligations couvertes | Indiquer expressément si l'obligation de payer est visée |
| Imprévision | Organiser la renégociation | Fixer la procédure et ses délais |
| Loyer variable | Indexer une part du loyer sur le chiffre d'affaires | Fixer un loyer minimum garanti |
Sans clause spécifique, une mesure générale de fermeture sans lien avec la destination du local laisse le loyer intégralement dû. La rédaction du bail détermine donc la répartition de ce risque entre bailleur et locataire, ce que confirment les contentieux bail commercial, force majeure et loyers Covid.
FAQ
Les loyers commerciaux de la période Covid sont-ils toujours dus ?
Oui. Les arrêts du 30 juin 2022 jugent que la fermeture du printemps 2020 ne dispense pas du loyer. Seul un accord avec le bailleur a pu réduire la dette.
Un locataire peut-il invoquer la force majeure contre son bailleur ?
Non, pour le paiement du loyer. Depuis l'arrêt du 15 juin 2023, le débiteur d'une somme d'argent ne peut pas s'exonérer par la force majeure, même si son activité est rendue impossible.
Le bailleur peut-il encore activer la clause résolutoire pour des arriérés de 2020 ?
Oui, si la créance n'est pas prescrite et si le bail prévoit cette clause. Il doit délivrer un commandement de payer, et le locataire peut solliciter des délais de paiement auprès du juge.
L'imprévision permet-elle de réduire les loyers Covid ?
L'article 1195 du Code civil permet de demander une renégociation. Le locataire doit toutefois continuer à payer pendant cette discussion, et le mécanisme n'efface pas les loyers déjà échus.
Comment anticiper une future fermeture administrative dans un bail commercial ?
Les parties peuvent insérer une clause réduisant ou suspendant le loyer en cas d'interdiction d'accueil du public. Elle doit définir l'événement déclencheur, la durée et le calcul de l'allègement.
Pour aller plus loin
Article 1218 du Code civil : définition de la force majeure contractuelle - Légifrance
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Avocat au Barreau de Paris (Toque L086), fondateur de SWIM LEGAL
