Congé bail habitation : loyers dus jusqu'à la fin du préavis
Jullian Hoareau
- Après un congé de bail d'habitation, les loyers dus couvrent tout le préavis, charges comprises.
- Le préavis est de 3 mois pour un logement vide, et de 1 mois en meublé, en zone tendue ou dans les cas prévus par la loi.
- Le préavis court à compter de la réception du congé, et non de son envoi.
- La remise anticipée des clés ne met pas fin aux loyers.
- Seule la relocation acceptée par le bailleur les arrête avant le terme.
- Les impayés justifiés se déduisent du dépôt de garantie.
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Sommaire
Quels loyers restent dus après le congé du locataire ?
Durée du préavis : un mois ou trois mois
Point de départ du préavis et forme du congé
Départ anticipé : la remise des clés ne libère pas
Relocation avant terme : fin de la dette locative
Récupérer les loyers impayés sur le dépôt de garantie
Lorsqu'un locataire délivre son congé, le bailleur doit fixer la date à laquelle cesse l'obligation de payer. En matière de congé bail habitation, les loyers dus courent jusqu'à la fin du préavis, sauf relocation anticipée acceptée par le bailleur.
Quels loyers restent dus après le congé du locataire ?
Le locataire reste redevable du loyer et des charges pendant toute la durée du préavis, même s'il a déjà quitté le logement. Cette règle figure à l'article 15, I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui encadre les baux d'habitation.
Le préavis est le délai qui sépare la réception du congé de la fin du bail.
Le décompte du bailleur repose donc sur 3 éléments :
- la durée du préavis applicable, 1 ou 3 mois ;
- sa date de départ, fixée par la réception du congé ;
- l'éventuelle entrée d'un nouveau locataire avant le terme.
Un décompte de fin de bail incontestable suppose de vérifier la durée et le point de départ du préavis.
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Durée du préavis : un mois ou trois mois
Le préavis du locataire est de 3 mois pour un logement vide, et de 1 mois pour un logement meublé en application de l'article 25-8 de la même loi.
Pour un logement vide, l'article 15 réduit le préavis à 1 mois dans des cas limitativement énumérés. La zone tendue désigne une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, listée par décret.
| Situation | Préavis |
|---|---|
| Logement vide, cas général | 3 mois |
| Logement meublé | 1 mois |
| Logement vide en zone tendue | 1 mois |
| Premier emploi, mutation, perte d'emploi, nouvel emploi après une perte d'emploi | 1 mois |
| État de santé justifié par certificat médical | 1 mois |
| Bénéficiaire du RSA ou de l'AAH | 1 mois |
| Attribution d'un logement social | 1 mois |
Le préavis réduit n'est pas automatique : le locataire doit préciser le motif et le justifier lors de l'envoi du congé. À défaut, le préavis de 3 mois s'applique, et le bailleur peut réclamer les loyers correspondants.
Point de départ du préavis et forme du congé
Le préavis court à compter de la réception du congé par le bailleur, et non de son envoi.
| Mode de notification | Point de départ du préavis |
|---|---|
| Lettre recommandée avec accusé de réception | Réception de la lettre |
| Acte de commissaire de justice | Signification de l'acte |
| Remise en main propre contre récépissé ou émargement | Date de la remise |
La signification désigne la remise officielle d'un acte par un commissaire de justice. Ainsi, un congé posté le 28 mars et reçu le 2 avril fait courir le préavis à partir du 2 avril.
L'accusé de réception, le récépissé signé ou l'acte constituent la preuve de cette date. Ces pièces fondent ensuite le calcul des loyers réclamés.
La date de réception du congé fixe le montant réclamable, et sa preuve conditionne la solidité de la créance.
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Départ anticipé : la remise des clés ne libère pas
Le locataire qui part avant la fin du préavis et rend les clés reste redevable des loyers et charges jusqu'au terme.
La remise des clés fait courir le délai de restitution du dépôt de garantie. Toutefois, elle n'éteint pas l'obligation de payer, car le bail ne prend fin qu'à l'expiration du préavis.
Le bailleur n'est pas tenu d'accepter une sortie anticipée. Un accord amiable écrit peut toutefois fixer une date plus proche.
Relocation avant terme : fin de la dette locative
Les loyers cessent d'être dus dès qu'un nouveau locataire occupe le logement avant la fin du préavis, en accord avec le bailleur. Cette exception est prévue par l'article 15, I de la loi du 6 juillet 1989.
Deux conditions cumulatives sont exigées :
- le logement est effectivement occupé par un autre locataire ;
- cette occupation intervient en accord avec le bailleur.
Le locataire sortant ne peut donc pas imposer un remplaçant. La date d'entrée du nouveau locataire fixe alors la fin des loyers dus par l'ancien.
Une relocation anticipée modifie la date de fin de la créance locative et doit être documentée.
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Récupérer les loyers impayés sur le dépôt de garantie
Le bailleur peut déduire du dépôt de garantie les loyers et charges restant dus, à condition de les justifier. L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 encadre cette retenue.
| Élément | Règle |
|---|---|
| Plafond du dépôt, logement vide | 1 mois de loyer hors charges |
| Plafond du dépôt, logement meublé | 2 mois de loyer hors charges |
| Restitution, état des lieux de sortie conforme | 1 mois après la remise des clés |
| Restitution, état des lieux non conforme | 2 mois après la remise des clés |
| Retard de restitution | Majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois commencé |
Le délai de restitution court à compter de la remise des clés, et non de la fin du préavis. Lorsque les clés sont rendues tôt, ce délai peut expirer avant le terme du bail : le décompte doit alors être anticipé.
Chaque retenue doit être dûment justifiée. Lorsque les sommes dues dépassent le dépôt, le solde reste à recouvrer séparément auprès du locataire.
FAQ
Le locataire doit-il payer le loyer s'il a déjà rendu les clés ?
Oui. Le loyer et les charges restent dus jusqu'à la fin du préavis, même après la remise des clés. Seule l'occupation du logement par un nouveau locataire, avec l'accord du bailleur, y met fin plus tôt.
Le préavis de 1 mois s'applique-t-il sans justificatif ?
Non, sauf pour un logement meublé. Pour un logement vide, le locataire doit indiquer le motif du préavis réduit et le justifier lors de l'envoi du congé. À défaut, le préavis de 3 mois s'applique.
À partir de quand court le préavis ?
Le préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte ou de la remise en main propre. La date d'envoi par le locataire n'est pas retenue.
Le bailleur doit-il accepter le remplaçant proposé par le locataire ?
Non. L'exception légale suppose l'accord du bailleur sur le nouveau locataire. Sans cet accord, le locataire sortant reste redevable des loyers jusqu'au terme du préavis.
Le bailleur peut-il conserver le dépôt de garantie pour loyers impayés ?
Oui, dans la limite des sommes restant dues et dûment justifiées. Le solde éventuel est restitué dans un délai de 1 mois après la remise des clés si l'état des lieux est conforme, 2 mois sinon.
Pour aller plus loin
Article 15 - Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (congé et préavis) - Légifrance
Préavis et formalités du congé donné par le locataire - Service-Public.fr
Dépôt de garantie dans un bail d habitation - Service-Public.fr
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Avocat au Barreau de Paris (Toque L086), fondateur de SWIM LEGAL
