Bail commercial : droit de préférence écarté en vente judiciaire

Sommaire

Droit de préférence en bail commercial : principe et champ

Ce que la notification doit contenir sous peine de nullité

Pourquoi la vente judiciaire échappe au droit de préférence

Les exceptions légales à ne pas confondre

Conséquences pratiques pour le bailleur et le locataire

Sanctions en cas de notification omise

FAQ

Pour aller plus loin

Droit de préférence en bail commercial : principe et champ

Un directeur immobilier informé de la mise en vente d'un local occupé se pose une question opérationnelle : le locataire peut-il acheter avant tout autre candidat ? En bail commercial, le droit de préférence du locataire répond oui, mais dans un périmètre étroit. Il est prévu à l'article L145-46-1 du code de commerce, issu de la loi Pinel du 18 juin 2014.

Deux conditions délimitent le champ. D'une part, le local doit être à usage commercial ou artisanal. D'autre part, le propriétaire doit envisager de le vendre : c'est ce projet de vente qui déclenche l'obligation d'informer le locataire.

Le mécanisme est une priorité d'achat, non un droit de veto. Le bailleur reste libre de céder son bien ; il doit seulement le proposer d'abord au locataire, aux conditions qu'il a lui-même arrêtées. Par conséquent, la question utile n'est jamais « le locataire peut-il s'opposer à la vente ? », mais « le bailleur devait-il notifier ? ».

Un parc de baux commerciaux génère autant d'obligations d'information que d'opérations de cession envisagées.
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Ce que la notification doit contenir sous peine de nullité

L'information du locataire est formalisée. Elle est délivrée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le texte impose ensuite un contenu précis : la notification doit indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente envisagée.

Le prix est donc le point dur du dispositif. Or c'est précisément ce qui explique le sort de la vente judiciaire.

Pourquoi la vente judiciaire échappe au droit de préférence

Une cour d'appel, celle d'Aix-en-Provence, a jugé que l'article L145-46-1 n'a pas d'application en cas de vente judiciaire. Deux motifs soutiennent cette solution. D'une part, la vente judiciaire suppose que les parties n'ont pas pu s'accorder sur une vente amiable. D'autre part, le prix ne peut pas être indiqué à l'avance dans une vente aux enchères, alors que le texte l'exige à peine de nullité.

La mécanique de la saisie immobilière rend cette impossibilité concrète :

• l'adjudication a lieu aux enchères publiques à l'audience du juge ;
• la mise à prix est fixée par le créancier poursuivant, et non par le vendeur ;
• toute personne peut enchérir si elle fournit une garantie de paiement ;
• à défaut d'enchère, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire à la mise à prix.

Cette solution a été consacrée par la Cour de cassation (3e civ., 30 novembre 2023, n° 22-17.505, publié au Bulletin), mais elle ne figure pas dans le texte lui-même. Elle n'a donc pas la stabilité d'une exception écrite.

Une opération de cession contrainte ne se traite pas avec les réflexes d'une cession amiable.
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Les exceptions légales à ne pas confondre

Le dernier alinéa du texte écarte lui-même le droit de préférence dans une série de cas. Ces exceptions relèvent d'une logique différente de celle de l'adjudication : elles visent des opérations dont l'objet dépasse le local loué, ou un cercle familial.

Le texte ne s'applique pas non plus lorsque est exercé le droit de préemption institué par les chapitres I et II du titre I du livre II du code de l'urbanisme, ni lorsqu'un bien est cédé en application de l'article L. 213-11 du même code. Enfin, en vertu de l'article 61 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, ces dispositions ne sont applicables qu'aux cessions intervenant après la promulgation de cette loi.

Conséquences pratiques pour le bailleur et le locataire

Pour le bailleur, la démarche est séquentielle. Il qualifie d'abord l'opération : vente amiable d'un local isolé, cession groupée, cession globale d'immeuble, cession familiale, ou vente forcée. De cette qualification dépend l'existence de l'obligation d'informer. Lorsque l'obligation existe, le support et le contenu de la notification ne sont pas négociables.

Pour le locataire, l'ordre des vérifications est inversé. Il établit d'abord que l'opération entre dans le champ du texte, avant de discuter d'un défaut d'information. Lorsque son local part en adjudication, la jurisprudence citée le renvoie au régime de droit commun de la vente aux enchères : il peut enchérir comme tout candidat, en fournissant la garantie de paiement exigée, mais sans priorité.

La qualification de l'opération précède toute discussion sur la notification.
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Sanctions en cas de notification omise

Le texte attache la nullité à plusieurs défauts : l'absence du prix ou des conditions de la vente envisagée entraîne la nullité de la notification, et le défaut de nouvelle notification en cas de vente à des conditions plus avantageuses entraîne la nullité de la vente. Une information incomplète équivaut donc à une information non délivrée, et ne fait pas courir le processus de préférence.

En revanche, aucune sanction n'est à chercher lorsque l'opération sort du champ du texte. Un bailleur qui cède globalement un immeuble, ou dont le bien est vendu par adjudication selon la jurisprudence précitée, ne s'expose pas à une contestation fondée sur une notification manquante. La ligne de défense comme la ligne d'attaque se construisent donc sur la qualification de l'opération, puis seulement sur la forme de l'information.

FAQ

Le locataire commercial peut-il préempter son local vendu aux enchères ?

Selon une décision de cour d'appel, non : l'article L145-46-1 du code de commerce n'a pas d'application en cas de vente judiciaire. Le locataire peut toutefois enchérir comme toute personne, à condition de fournir une garantie de paiement.

Pourquoi le droit de préférence ne fonctionne-t-il pas en adjudication ?

Parce que le prix ne peut pas être indiqué à l'avance dans une vente aux enchères, alors que le texte l'exige à peine de nullité. La cour d'appel retient aussi que la vente judiciaire suppose l'échec d'un accord amiable.

Quelles mentions la notification doit-elle comporter ?

Le prix et les conditions de la vente envisagée, à peine de nullité. L'information est délivrée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La vente de tout un immeuble déclenche-t-elle le droit de préférence ?

Non. La cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux figure parmi les exceptions prévues par le dernier alinéa du texte, comme la cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial.

Une cession à un membre de la famille du bailleur est-elle concernée ?

Non. Le texte écarte la cession d'un local au conjoint du bailleur, ainsi qu'à un ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint.

Pour aller plus loin

Article L145-46-1 du Code de commerce - Légifrance

La vente de l’immeuble saisi, articles L322-1 à L322-14 - Légifrance

Loi de simplification de la vie économique : ce qui change pour les entreprises - economie.gouv.fr

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