Bail commercial ou professionnel : quel congé donner
Pour quitter ses locaux, une entreprise notifie un congé au bailleur par une lettre de résiliation de contrat de bail. Celle-ci n'est valable que si elle respecte le régime du bail signé ; à défaut, le bail et les loyers continuent de courir.
Deux régimes coexistent pour les locataires professionnels :
- Bail commercial : exploitation d'un fonds commercial, artisanal ou industriel, pour 9 ans minimum.
- Bail professionnel : activités non commerciales, notamment libérales ; le locataire peut partir à tout moment avec 6 mois de préavis.
La fiche Bail commercial de Service-Public.fr détaille ces règles.
Délais de préavis et échéances triennales à respecter
En bail commercial, l'article L145-4 du code de commerce ouvre au locataire une faculté de résiliation triennale : un congé à chaque fin de période de 3 ans, donné 6 mois à l'avance au moins. Pour un bail ayant pris effet le 1er avril 2024, le congé visant l'échéance du 31 mars 2027 doit être délivré fin septembre 2026 au plus tard.
Le bail peut toutefois écarter cette faculté dans 4 cas : durée supérieure à 9 ans, locaux monovalents (conçus pour une seule utilisation), locaux à usage exclusif de bureaux, locaux de stockage.
Sans congé au terme, le bail se poursuit par tacite prolongation et le locataire peut partir à tout moment (voir tableau).
| Situation | Préavis | Date d'effet |
|---|---|---|
| Commercial, échéance triennale | 6 mois minimum | Fin de la période de 3 ans |
| Commercial, tacite prolongation | 6 mois minimum | Dernier jour d'un trimestre civil |
| Bail professionnel | 6 mois | Date choisie par le locataire |
L'échéance triennale fixe la date de sortie et le montant des loyers restant dus.
Faire vérifier le calendrier du congé par un avocat en baux commerciaux
Lettre recommandée ou acte de commissaire de justice
À l'échéance triennale, l'article L145-4 admet la lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou l'acte d'un commissaire de justice (ex-huissier de justice). En revanche, l'article L145-9 du code de commerce impose cet acte pour le congé délivré en cours de tacite prolongation.
Le recommandé coûte moins cher, mais un pli non retiré peut faire naître un litige sur la date de réception ; l'acte de commissaire de justice fixe cette date avec certitude.
Mentions obligatoires de la lettre de résiliation
Que doit contenir une lettre de résiliation de contrat de bail ?
Le code de commerce n'impose aucune formule type, mais la lettre doit identifier sans ambiguïté le bail et la date de sortie. Un modèle résiliation de contrat de bail structure ces éléments :
- Parties : dénomination, SIREN et représentant légal du locataire ; identité du bailleur.
- Locaux : adresse et références du bail (date de signature, durée).
- Fondement : échéance triennale, tacite prolongation ou bail professionnel.
- Date d'effet : fin exacte du bail, selon le préavis applicable.
- Signature : représentant légal ou titulaire d'une délégation de pouvoir.
Une lettre rupture de contrat de bail visant une échéance erronée risque de ne valoir qu'à l'échéance suivante. Une lettre fin de contrat de bail location d'habitation relève d'un autre régime. Le modèle à télécharger est fourni au format Word, plus simple à adapter qu'une lettre de resiliation de contrat de bail pdf.
Une rédaction imprécise du congé peut être contestée par le bailleur.
Consulter un avocat spécialisé en baux commerciaux
État des lieux, dépôt de garantie et loyers restants dus
Les loyers et charges restent dus jusqu'à la date d'effet du congé, même si les locaux sont libérés plus tôt.
L'état des lieux de sortie, établi contradictoirement, sert à chiffrer les réparations à la charge du locataire. Le dépôt de garantie est ensuite restitué selon le bail, déduction faite des sommes dues.
- Avant l'envoi : régime, échéance et préavis vérifiés.
- À l'envoi : preuve de notification conservée.
- Avant la sortie : état des lieux planifié.
