Vente à la découpe : préemption, baux commerciaux et fiscalité

Sommaire

1. Vente à la découpe : définition et cadre juridique

2. Préparer le dossier de l'immeuble à rénover

3. Droit de préemption du locataire commercial après 2026

4. Baux commerciaux en cours : effets de la cession

5. Fiscalité de l'opération : plus-value ou marchand de biens

6. Risques juridiques et points de vigilance pratiques

FAQ

Pour aller plus loin

1. Vente à la découpe : définition et cadre juridique

La vente à la découpe consiste à céder séparément les différents lots d'un immeuble, logements, locaux commerciaux, caves et parkings, plutôt que l'immeuble en bloc. Cette définition de la vente à la découpe recouvre une opération patrimoniale et non un régime juridique unique.

Ce que change le passage du bloc au lot

Le propriétaire ne négocie plus un actif avec un investisseur, mais plusieurs biens avec des acquéreurs distincts. Chaque lot devient un objet de vente autonome, avec son prix, son acquéreur et son calendrier. 2 corps de règles s'appliquent alors. D'une part, l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, créé par la loi n° 2006-685 du 13 juin 2006 (dite loi Aurillac), ouvre un droit de préemption aux locataires de logements lorsque l'immeuble compte plus de cinq logements (soit au moins 6 logements). D'autre part, l'article L. 145-46-1 du code de commerce organise le droit de préemption du locataire commercial. Ces 2 mécanismes se cumulent dans un immeuble mixte.

Un immeuble mixte cumule des droits de préemption issus de textes différents.
Consulter les avocats en droit immobilier

2. Préparer le dossier de l'immeuble à rénover

Avant toute mise en vente lot par lot, l'immeuble rénové doit être documenté avec le même niveau de détail qu'un actif cédé en bloc. Le dossier réunit 3 familles de pièces : l'état de l'immeuble et des travaux réalisés, la situation juridique de chaque lot, la situation locative de chaque occupant.

Cette préparation n'est pas administrative. Elle détermine la ventilation du prix d'acquisition global entre les différents lots, opération exigée pour un immeuble collectif destiné à être revendu par lots. Sans ventilation documentée, le résultat de chaque cession devient difficile à établir.

La vente à la découpe d'un immeuble rénové suppose enfin d'identifier la nature exacte de chaque local, puisque la qualification commande le droit de préemption applicable.

3. Droit de préemption du locataire commercial après 2026

L'article L. 145-46-1 du code de commerce impose au bailleur d'informer le locataire commercial de son intention de vendre le local occupé, et de lui laisser la priorité pour l'acquérir.

Qui reste titulaire du droit de préemption ?

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en son article 61, a redéfini la notion de local commercial. Le texte vise désormais tout local destiné à titre principal à l'exercice d'un commerce de détail ou de gros, ou d'activités de services commerciaux ou artisanaux, réserves et espaces attenants compris. Il exclut les locaux exclusivement à usage de bureaux et les entrepôts. La conséquence est directe sur le droit des locataires dans une découpe : un preneur de bureaux ou d'entrepôt, même titulaire d'un bail commercial, ne bénéficie plus du droit de préemption légal. Ces dispositions ne s'appliquent qu'aux opérations postérieures à la promulgation de la loi, soit le 26 mai 2026.

La qualification de chaque local détermine qui doit être notifié avant la cession du lot.
Voir les compétences en droit immobilier

4. Baux commerciaux en cours : effets de la cession

La cession d'un lot occupé ne met pas fin au bail commercial. L'acquéreur devient bailleur et reprend le contrat en cours, avec sa durée résiduelle, son loyer et ses clauses. La découpe modifie donc l'identité du propriétaire, pas l'équilibre du bail.

Les nouvelles règles applicables aux baux en cours

La loi n° 2026-403 a introduit 2 mesures applicables depuis le 28 mai 2026, y compris aux baux en cours. Le preneur d'un local commercial, artisanal ou de services peut demander à payer son loyer mensuellement, sauf arriérés. Le bailleur ne peut ni s'y opposer, ni stipuler de clause contraire. Le bail peut par ailleurs comporter une clause limitant les variations annuelles du loyer liées à l'ILC, indice des loyers commerciaux, qui doit jouer symétriquement à la hausse et à la baisse.

Un acquéreur qui ignore ces règles surestime le rendement du lot qu'il achète.

5. Fiscalité de l'opération : plus-value ou marchand de biens

Le régime fiscal ne se choisit pas : il découle de la nature réelle de l'opération. 2 voies existent. La plus-value immobilière s'applique au propriétaire qui cède un actif détenu. Les bénéfices industriels et commerciaux s'appliquent lorsque l'opération relève de l'activité de marchand de biens.

Les 3 conditions du régime marchand de biens

Les profits des marchands de biens relèvent du 1° du I de l'article 35 du code général des impôts et ont le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, ou BIC. 3 conditions cumulatives commandent son application :

1. Les opérations consistent en des achats, ou des souscriptions, suivis de ventes.
2. Elles portent sur des biens limitativement énumérés : immeubles, fonds de commerce, parts de sociétés immobilières.
3. Elles présentent un caractère habituel, les achats étant effectués avec une intention spéculative de revente.

Une foncière qui acquiert, rénove puis revend par lots de façon répétée coche ces 3 critères. Le calcul du résultat suppose alors la ventilation du prix d'acquisition global entre les lots.

La qualification fiscale de l'opération dépend de faits, pas d'une option déclarative.
Trouver un avocat en droit immobilier

6. Risques juridiques et points de vigilance pratiques

Le principal risque tient à la purge incomplète des droits de préemption. Une notification omise ou adressée à un occupant mal qualifié fragilise la vente du lot concerné.

2 autres points appellent une vigilance particulière. D'une part, la qualification des locaux au regard de l'article L. 145-46-1 doit être établie local par local, sur la base de l'usage principal réel et non de la seule rédaction du bail. D'autre part, la date de l'opération conditionne le régime applicable, puisque ces règles ne valent que pour les opérations postérieures au 26 mai 2026.

Enfin, la ventilation du prix entre les lots doit être établie avant les premières ventes, et non reconstituée après coup. SWIM LEGAL intervient sur ce type d'opérations comme plateforme d'avocats d'affaires indépendants spécialisés.

FAQ

Quelle est la définition de la vente à la découpe ?

Elle désigne la cession séparée des différents lots d'un immeuble, logements, locaux commerciaux, caves et parkings, au lieu d'une vente en bloc.

Un locataire de bureaux peut-il préempter son local ?

Non, depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026. Les locaux exclusivement à usage de bureaux et les entrepôts sont exclus du droit de préemption de l'article L. 145-46-1.

À partir de combien de logements le droit de préemption s'applique-t-il ?

L'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, créé par la loi n° 2006-685 du 13 juin 2006 (dite loi Aurillac), vise les immeubles de plus de cinq logements (soit au moins 6 logements).

Le bail commercial survit-il à la vente du lot ?

Oui. L'acquéreur reprend le bail en cours et devient bailleur, aux mêmes conditions de durée, de loyer et de clauses.

Quand l'opération relève-t-elle du régime marchand de biens ?

Lorsque les 3 conditions de l'article 35 du code général des impôts sont réunies : achats suivis de ventes, biens énumérés, caractère habituel spéculatif.

Pour aller plus loin

Article L145-46-1 - Code de commerce - Légifrance

Loi de simplification de la vie économique : ce qui change pour les entreprises - Ministère de l'Économie

BIC - Profits réalisés par les marchands de biens et assimilés - BOFiP-Impôts

SWIM LEGAL est une alternative au cabinet d'avocats traditionnel pour les besoins juridiques des entreprises. Incubé par le Barreau de Paris, SWIM a reçu le Prix de l'Innovation pour sa solution permettant à toute entreprise, quelle que soit sa taille ou sa localisation, d'accéder rapidement via la plateforme à des avocats d'affaires expérimentés. Les entreprises peuvent déposer leur besoin — qu'il s'agisse d'un dossier, d'une consultation ou d'un renfort temporaire — de manière confidentielle et recevoir des propositions d'avocats pour répondre rapidement à leur demande.