Types de SCI : choisir la forme adaptée à votre projet immobilier

Sommaire

SCI : un cadre commun à toutes les sociétés civiles immobilières

SCI de gestion et SCI familiale : détenir et louer un patrimoine

SCI de construction-vente : construire pour revendre

SCI d'attribution et SCI de jouissance à temps partagé

SCI à capital variable : faciliter l'entrée et la sortie d'associés

Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés selon la forme

FAQ

Pour aller plus loin

Un dirigeant qui crée une société civile immobilière doit choisir parmi plusieurs types de SCI. Ce choix fixe l'objet de la société, son régime fiscal et la liberté laissée aux associés pour entrer ou sortir du capital.

SCI : un cadre commun à toutes les sociétés civiles immobilières

L'article 1845 du Code civil prévoit que les règles des sociétés civiles s'appliquent à toutes les sociétés civiles, sauf statut légal particulier. Les variantes présentées ensuite ajoutent des règles spécifiques à ce cadre général.

Les points communs à tous les types de SCI

• 2 associés minimum ;
• des statuts écrits, qui désignent le gérant, c'est-à-dire la personne qui dirige et représente la société, et fixent le siège ;
• un dépôt du capital et une annonce légale, qui informe les tiers de la création ;
• une immatriculation en ligne via le guichet des formalités des entreprises.

Le point le plus sensible concerne la responsabilité des associés. Selon l'article 1857 du Code civil, ils répondent indéfiniment des dettes sociales à l'égard des tiers, à proportion de leur part dans le capital. Un associé détenant 30 % des parts peut ainsi être poursuivi sur son patrimoine personnel pour 30 % d'une dette impayée.

La répartition du capital et la rédaction des statuts déterminent l'exposition personnelle de chaque associé aux dettes de la SCI.
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SCI de gestion et SCI familiale : détenir et louer un patrimoine

La SCI de gestion, aussi appelée SCI de location, détient un ou plusieurs biens immobiliers et les loue. Les loyers sont perçus par la société, puis répartis entre les associés.

La SCI familiale n'est pas une catégorie juridique distincte : ses associés sont membres d'une même famille, et son régime reste celui de la SCI de droit commun.

Un point de vigilance concerne la location meublée. D'après le ministère de l'Économie, une SCI qui exerce une activité commerciale relève en principe de l'impôt sur les sociétés ; par tolérance, elle reste à l'impôt sur le revenu tant que ses recettes commerciales hors taxes n'excèdent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes.

SCI de construction-vente : construire pour revendre

La SCI de construction-vente, ou SCCV, construit un ou plusieurs immeubles en vue de les vendre. Elle porte une opération de promotion immobilière.

Son régime fiscal est fixé par l'article 239 ter du CGI. Il s'applique lorsque la société n'est pas constituée sous forme de société par actions ou de SARL et que ses statuts prévoient la responsabilité indéfinie des associés. La SCCV relève alors du régime des sociétés en nom collectif : chaque associé est imposé sur sa quote-part, c'est-à-dire la fraction du résultat correspondant à ses droits.

Le montage d'une SCCV suppose d'arbitrer entre forme sociale, responsabilité des associés et régime fiscal avant le lancement de l'opération.
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SCI d'attribution et SCI de jouissance à temps partagé

Les sociétés d'attribution et d'autopromotion sont régies par le Code de la construction et de l'habitation. Elles attribuent aux associés des fractions d'un immeuble, en propriété ou en jouissance, en contrepartie de leurs parts.

La SCI de jouissance à temps partagé, citée par le ministère de l'Économie, applique cette logique au temps. Chaque associé peut occuper un bien pendant une période définie, par exemple une semaine par an, sans détenir le bien lui-même.

SCI à capital variable : faciliter l'entrée et la sortie d'associés

Dans une SCI classique, le capital est fixé dans les statuts : toute augmentation ou réduction exige une modification statutaire.

L'article L231-1 du Code de commerce autorise toutefois les sociétés autres que les SA à stipuler un capital variable. Le capital peut alors :

• augmenter par des versements successifs des associés ou l'admission d'associés nouveaux ;
• diminuer par la reprise totale ou partielle des apports.

Cette clause convient aux SCI dont l'actionnariat évolue, comme un regroupement d'investisseurs ou une SCI familiale. Il ne s'agit donc pas d'un type de SCI autonome, mais d'une clause ajoutée à une SCI existante.

La rédaction d'une clause de capital variable encadre les conditions d'entrée et de retrait des associés.
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Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés selon la forme

Par défaut, les revenus locatifs d'une SCI relèvent de l'impôt sur le revenu. Chaque associé intègre sa quote-part à ses propres revenus, imposés selon le barème progressif : 0 % jusqu'à 11 600 € par part, puis 11 %, 30 %, 41 % et 45 % au-delà de 181 917 € (montants applicables en 2026, revenus 2025).

L'impôt sur les sociétés s'applique sur option, ou lorsque les recettes de la location meublée dépassent la tolérance de 10 % des recettes totales hors taxes. L'arbitrage dépend notamment de la tranche de chaque associé.

FAQ

Quelle est la différence entre une SCI de gestion et une SCI familiale ?

Aucune sur le plan juridique. La SCI familiale est une SCI de gestion dont les associés appartiennent à une même famille, avec la même fiscalité par défaut.

Combien d'associés faut-il pour créer une SCI ?

Une SCI réunit au minimum 2 associés. Chacun répond des dettes sociales à proportion de sa part dans le capital.

Une SCI peut-elle louer un bien meublé ?

Oui, mais une SCI qui exerce une activité commerciale relève en principe de l'impôt sur les sociétés ; par tolérance, elle reste à l'impôt sur le revenu tant que ses recettes commerciales hors taxes n'excèdent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes.

Comment est imposée une SCI de construction-vente ?

Sous les conditions de l'article 239 ter du CGI, elle suit le régime des sociétés en nom collectif. Chaque associé est imposé sur sa quote-part du résultat.

Peut-on prévoir un capital variable dans une SCI familiale ?

Oui. Le Code de commerce autorise les sociétés autres que les SA à stipuler un capital variable, ce qui facilite l'entrée de nouveaux membres et les retraits.

Pour aller plus loin

Société civile immobilière : comment ça marche ? - Ministère de l'Économie

Société civile immobilière - impots.gouv.fr

Article 239 ter du Code général des impôts : sociétés civiles de construction-vente - Légifrance

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