Loi Macron bail commercial : ce qui a changé depuis 2015

Sommaire

Pourquoi la loi Macron a retouché la loi Pinel

Congé du bail commercial : quelle forme depuis 2015 ?

Bail dérogatoire : durée de trois ans et poursuite d'occupation

Droit de préférence du locataire : règles et exceptions

À quels baux s'appliquent ces règles ?

Points de vigilance pour bailleurs et locataires

FAQ

Pour aller plus loin

Pourquoi la loi Macron a retouché la loi Pinel

La loi Macron bail commercial désigne les corrections apportées au statut des baux commerciaux par la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, un an après la loi Pinel du 18 juin 2014. Cette dernière autorisait le congé par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR), dont la date d'effet devient incertaine si le destinataire ne la retire pas.

La forme d'un acte de gestion locative conditionne sa validité : vérifier les modèles internes évite d'appliquer des règles abrogées.
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Congé du bail commercial : quelle forme depuis 2015 ?

Depuis 2015, le congé du bail commercial se donne en principe par acte extrajudiciaire, signifié par un commissaire de justice, avec un préavis de 6 mois (article L145-9 du code de commerce). En revanche, l'article L145-4 autorise le locataire à utiliser la LRAR pour le congé donné tous les 3 ans, dit congé triennal.

En tacite prolongation, période où le bail se poursuit après son terme, le congé vise le dernier jour d'un trimestre civil. Il doit aussi, à peine de nullité, indiquer ses motifs et le délai de 2 ans pour contester ou réclamer une indemnité d'éviction.

Bail dérogatoire : durée de trois ans et poursuite d'occupation

Le bail dérogatoire échappe au statut des baux commerciaux tant que la durée cumulée des baux successifs, pour le même fonds dans les mêmes locaux, ne dépasse pas 3 ans (article L145-5 du code de commerce).

La loi Pinel (2014) a précisé le sort du locataire resté dans les lieux : s'il est laissé en possession 1 mois après l'échéance, un bail commercial de 9 ans naît automatiquement, avec droit au renouvellement et à l'indemnité d'éviction. À l'expiration des 3 ans, les parties ne peuvent plus conclure de nouveau bail dérogatoire pour ce fonds dans ces locaux. Le bailleur dispose donc d'1 mois pour manifester son opposition.

La sortie d'un bail dérogatoire se prépare avant l'échéance, car le délai d'1 mois laisse peu de marge pour réagir.
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Droit de préférence du locataire : règles et exceptions

Le droit de préférence oblige le propriétaire qui vend un local commercial à le proposer d'abord à son locataire, qui dispose d'1 mois pour accepter (article L145-46-1 du code de commerce). L'offre, avec son prix et ses conditions, est notifiée par LRAR ou remise en main propre contre récépissé. La vente doit ensuite être réalisée dans un délai de 2 mois, porté à 4 mois si le locataire recourt à un prêt.

Ce droit est écarté dans 5 situations :

• cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial ;
• cession unique de locaux commerciaux distincts ;
• cession d'un local au copropriétaire d'un ensemble commercial ;
• cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ;
• cession au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint.

Hors de ces cas, la vente sans offre préalable au locataire encourt la nullité.

À quels baux s'appliquent ces règles ?

Ces règles visent les baux des locaux où un fonds de commerce ou artisanal est exploité :

• Forme du congé : tout congé délivré depuis août 2015, quelle que soit la date du bail.
• Bail dérogatoire de 3 ans : baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014.
• Droit de préférence : d'ordre public selon la jurisprudence, il ne peut pas être écarté par le bail.

Le régime applicable dépend de la date du bail et de la nature de l'opération, ce qui justifie une vérification au cas par cas.
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Points de vigilance pour bailleurs et locataires

Plusieurs erreurs proviennent de modèles d'actes rédigés avant la loi Macron bail commercial et encore utilisés en interne :

1. Bailleur : un congé par LRAR expose à la nullité.
2. Locataire : la LRAR ne vaut que pour le congé triennal.
3. Bail dérogatoire : suivre la durée cumulée et réagir dans le mois de l'échéance.
4. Vente du local : vérifier les 5 exceptions avant de signer avec un tiers.
5. Contenu du congé : contrôler la mention des motifs et du délai de 2 ans, exigée à peine de nullité.

FAQ

La loi Macron a-t-elle supprimé la lettre recommandée pour le congé ?

Non, pas entièrement. Le bailleur doit donner congé par acte extrajudiciaire, mais le locataire peut encore utiliser la LRAR pour un congé à l'échéance triennale.

Quelle est la durée maximale d'un bail dérogatoire ?

La durée maximale est de 3 ans, baux successifs compris, pour le même fonds dans les mêmes locaux.

Que se passe-t-il si le locataire reste après un bail dérogatoire ?

S'il reste et est laissé en possession 1 mois après l'échéance, un bail commercial de 9 ans s'applique.

Le bailleur peut-il vendre un local commercial sans le proposer au locataire ?

Oui, dans les 5 cas listés par l'article L145-46-1 du code de commerce, comme la cession globale d'un immeuble. Hors de ces cas, la vente encourt la nullité.

Quel préavis respecter pour un congé de bail commercial ?

Le préavis est de 6 mois. En tacite prolongation, le congé doit être donné pour le dernier jour d'un trimestre civil.

Pour aller plus loin

LOI n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques - Légifrance

Article L145-9 - Code de commerce - Légifrance

Section 2 : De la durée (Articles L145-4 à L145-7-1) - Légifrance

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