Guides & Ressources pratiques
Facturation électronique e-commerce : e-invoicing, e-reporting et calendrier
Par
Jullian Hoareau
Facturation électronique SCI : qui est concerné et à quelles dates
Guides & Ressources pratiques
23/10/2026
-
7 min de lecture
-
Par
Jullian Hoareau
Points clés de l'article
- La facturation électronique SCI dépend d'un seul critère : l'assujettissement de la société à la TVA, et non sa forme juridique ou son régime d'imposition.
- Une SCI qui réalise uniquement des locations nues exonérées de TVA n'est pas visée par l'obligation d'émettre des factures électroniques.
- Une SCI soumise à la TVA, sur option ou de plein droit, doit pouvoir recevoir des factures électroniques dès le 1er septembre 2026.
- L'émission devient obligatoire au 1er septembre 2027 pour la plupart des SCI assujetties, qui sont des PME ou des micro-entreprises.
- Les factures transitent par une plateforme agréée par l'État, dont la liste est publiée sur impots.gouv.fr.
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Sommaire
La réforme de la facturation électronique en bref
Une SCI est-elle assujettie à la TVA ?
SCI en location nue exonérée : quelles obligations ?
SCI soumise à la TVA : réception et émission obligatoires
SCI à l'IR ou à l'IS : le régime fiscal change-t-il la donne ?
Calendrier 2026-2027 et choix d'une plateforme agréée
Checklist du gérant de SCI avant l'échéance
La réforme de la facturation électronique en bref
La réforme impose aux entreprises assujetties à la TVA d'échanger leurs factures dans un format électronique structuré, transmis par une plateforme agréée, et non plus en PDF ou sur papier. Pour la facturation électronique SCI, la question est donc d'abord fiscale : la société relève-t-elle de la TVA ?
Le décret n° 2022-1299 du 7 octobre 2022 fixe le cadre et distingue 2 obligations :
- la réception : pouvoir recevoir les factures électroniques envoyées par ses fournisseurs ;
- l'émission : produire ses factures au format électronique et transmettre certaines données de transaction à l'administration fiscale, le e-reporting.
Selon le Ministère de l'Économie, toutes les entreprises assujetties à la TVA établies en France sont concernées, quels que soient leur taille, leur forme juridique ou leur régime d'imposition.
La qualification de vos opérations au regard de la TVA conditionne vos obligations de facturation et la rédaction de vos baux.
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Une SCI est-elle assujettie à la TVA ?
Une SCI n'est pas assujettie à la TVA par principe : tout dépend des locations qu'elle réalise. La location d'immeubles nus est en principe exonérée de TVA, ce qui place une grande partie des SCI patrimoniales hors du champ de la taxe.
Deux mécanismes font toutefois entrer la SCI dans la TVA : l'option pour la TVA, ouverte sur les locations nues de locaux à usage industriel, commercial ou de bureau, et les locations taxables de plein droit, soumises à la TVA sans option.
| Type de location | Régime de TVA | Émission de factures électroniques |
|---|---|---|
| Location nue de logement | Exonérée | Non |
| Location nue de bureaux, commerces ou locaux industriels sans option | Exonérée | Non |
| Location nue de bureaux, commerces ou locaux industriels avec option | Taxable sur option | Oui |
| Location de locaux aménagés à usage professionnel | Taxable de plein droit | Oui |
| Location meublée avec au moins 3 prestations para-hôtelières | Taxable de plein droit | Oui |
| Location de places de parking non accessoire à une habitation | Taxable de plein droit | Oui |
Les prestations para-hôtelières désignent des services comparables à ceux d'un hôtel, fournis en plus de la mise à disposition du logement.
SCI en location nue exonérée : quelles obligations ?
Une SCI qui réalise uniquement des locations nues exonérées n'est pas visée par l'émission de factures électroniques : selon le Ministère de l'Économie, les opérations exonérées de TVA ne sont pas soumises à la facturation électronique.
Cette exclusion suppose que toute l'activité soit exonérée. Une seule location taxable, par exemple un parking loué indépendamment de tout logement, rend la SCI redevable de la TVA sur cette opération et modifie l'analyse.
La SCI vérifie donc 4 points :
- la nature de chaque bien loué ;
- l'existence d'une option pour la TVA, même ancienne ;
- le caractère nu ou aménagé des locaux loués à des professionnels ;
- les services fournis avec une éventuelle location meublée.
Le gérant fait confirmer cette qualification par son expert-comptable ou un avocat fiscaliste.
Un bail mal qualifié peut modifier le régime de TVA de la SCI et ses obligations de facturation.
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SCI soumise à la TVA : réception et émission obligatoires
Une SCI soumise à la TVA, sur option ou de plein droit, doit recevoir puis émettre ses factures sous forme électronique, comme toute entreprise assujettie.
La réception s'impose dès le 1er septembre 2026, via une plateforme agréée.
L'émission dépend de la taille de l'entreprise. La plupart des SCI étant des PME ou des micro-entreprises, elles émettront leurs factures électroniques, par exemple les loyers taxables, à partir du 1er septembre 2027.
Une SCI en franchise en base de TVA reste soumise à la réforme, en réception comme en émission : la franchise dispense de facturer la TVA, pas de la facturation électronique.
SCI à l'IR ou à l'IS : le régime fiscal change-t-il ?
Non : pour la facturation électronique, seul l'assujettissement à la TVA compte, et non le régime d'imposition des bénéfices. Une SCI à l'impôt sur le revenu (IR) voit ses résultats imposés au nom de ses associés, alors qu'une SCI à l'impôt sur les sociétés (IS) est imposée en son nom propre.
Ainsi, une SCI à l'IS limitée aux logements nus reste en principe hors TVA, tandis qu'une SCI à l'IR ayant opté pour la TVA sur des bureaux est concernée.
| Situation de la SCI | Réception au 1er septembre 2026 | Émission au 1er septembre 2027 (PME ou micro-entreprise) |
|---|---|---|
| IR, locations nues exonérées uniquement | À vérifier avec son conseil | Non |
| IS, locations nues exonérées uniquement | À vérifier avec son conseil | Non |
| IR, location de bureaux avec option pour la TVA | Oui | Oui |
| IS, location de locaux aménagés à usage professionnel | Oui | Oui |
Le passage à l'IS ou l'option pour la TVA se traduisent dans les statuts et les baux de la SCI.
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Calendrier 2026-2027 et choix d'une plateforme agréée
Le calendrier de la réforme comporte 2 échéances, selon la taille de l'entreprise :
- 1er septembre 2026 : réception obligatoire pour toutes les entreprises ; émission et e-reporting pour les grandes entreprises et les ETI ;
- 1er septembre 2027 : émission et e-reporting pour les PME et les micro-entreprises, soit la plupart des SCI assujetties.
Les factures transitent obligatoirement par une plateforme agréée par l'État, directement ou via une solution compatible. La liste des plateformes immatriculées est publiée sur impots.gouv.fr.
Pour une SCI qui émet peu de factures, 3 critères guident le choix : compatibilité avec l'outil comptable, traitement de la réception seule au départ, coût rapporté au volume. L'administration annonce une tolérance au démarrage, qui ne supprime pas l'obligation.
Checklist du gérant de SCI avant l'échéance
La préparation de la facturation électronique SCI tient en quelques vérifications, à mener avant le 1er septembre 2026 :
- Recenser les locations : chaque bien, son usage et son type de bail.
- Qualifier le régime de TVA de chaque bien.
- Vérifier les options passées pour la TVA sur les locaux professionnels.
- Déterminer la taille de la SCI pour situer l'échéance d'émission.
- Choisir une plateforme agréée sur la liste publiée par impots.gouv.fr.
- Informer les fournisseurs et les locataires des nouvelles modalités d'échange.
- Faire valider l'analyse par l'expert-comptable ou un avocat fiscaliste.
La revue des baux et des options de TVA permet de fixer avec précision les obligations de la SCI.
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FAQ
Une SCI familiale qui loue un logement nu doit-elle émettre des factures électroniques ?
Non, une SCI qui réalise uniquement des locations nues de logements, exonérées de TVA, n'est pas visée par l'émission de factures électroniques. Les opérations exonérées de TVA ne sont pas soumises à la réforme. Sa situation au regard de la réception mérite toutefois d'être confirmée par son expert-comptable.
Une SCI à l'IS est-elle automatiquement concernée par la facturation électronique ?
Non, le passage à l'IS ne suffit pas à rendre la SCI concernée. Seul l'assujettissement à la TVA déclenche les obligations de réception et d'émission.
À partir de quand une SCI qui loue des bureaux avec option pour la TVA doit-elle émettre ses factures électroniques ?
Elle doit émettre ses factures électroniques à partir du 1er septembre 2027 si elle est une PME ou une micro-entreprise, ce qui est le cas de la plupart des SCI. Elle doit en revanche pouvoir les recevoir dès le 1er septembre 2026.
Une SCI assujettie peut-elle continuer à envoyer ses factures en PDF ?
Non, une fois son échéance atteinte, une SCI assujettie doit émettre ses factures dans un format électronique structuré. Ces factures transitent obligatoirement par une plateforme agréée par l'État.
Où trouver la liste des plateformes agréées ?
La liste des plateformes immatriculées est publiée sur le site impots.gouv.fr. La SCI peut s'y raccorder directement ou passer par une solution compatible avec l'une de ces plateformes.
Pour aller plus loin
Tout savoir sur la facturation électronique pour les entreprises - Ministère de l'Économie
Qu'est-ce que l'annuaire de la facturation électronique ? - Ministère de l'Économie
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Avocat au Barreau de Paris (Toque L086), fondateur de SWIM LEGAL
