Droit de préemption commercial : application au bâti abritant un commerce

Sommaire

Droit de préemption commercial : quels biens la commune peut acquérir ?

Bâti abritant un commerce : hors du droit de préemption commercial

Murs commerciaux : le droit de préemption urbain prend le relais

Vente des murs et du fonds : deux préemptions à purger

Terrains de 300 à 1 000 m² : un cas à part

Procédure, délais et sanctions pour le vendeur

FAQ

Pour aller plus loin

Droit de préemption commercial : quels biens la commune peut acquérir ?

Le droit de préemption commercial autorise la commune à acheter en priorité 4 catégories de biens mis en vente : les fonds artisanaux, les fonds de commerce, les baux commerciaux et certains terrains. Son application au bâti abritant un commerce est en revanche exclue, car les murs relèvent d'un autre dispositif.

Selon l'article L214-1 du code de l'urbanisme, ce droit s'exerce uniquement dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, délimité par délibération du conseil municipal : centre-ville, quartiers ou rues.

Le titulaire est la commune, qui peut déléguer ce droit à l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) dont elle est membre ou à d'autres délégataires autorisés par l'article L214-1-1.

Identifier les biens préemptables conditionne le calendrier et la rédaction de l'acte de cession.
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Bâti abritant un commerce : hors du droit de préemption commercial

Les murs d'un local commercial ne peuvent pas être préemptés au titre du droit de préemption commercial, car l'immeuble bâti ne figure pas dans la liste de l'article L214-1.

Le dispositif vise en effet à préserver la diversité commerciale d'un quartier, c'est-à-dire la nature des activités exercées, et non la propriété des immeubles. Le fonds de commerce désigne l'ensemble des éléments qui permettent d'exploiter : clientèle, nom commercial, matériel, droit au bail. Le bail commercial est le contrat qui confère au locataire le droit d'occuper le local.

La fiche Service-Public sur le droit de préemption commercial ne se prononce pas sur la licence IV, l'autorisation de vendre sur place des boissons alcoolisées : le sort de la licence s'examine dans chaque cession.

Murs commerciaux : le droit de préemption urbain prend le relais

La cession des murs commerciaux relève du droit de préemption urbain, régi par les articles L211-1 et suivants du code de l'urbanisme. Le notaire dépose en principe une déclaration d'intention d'aliéner (DIA), qui informe officiellement la mairie du projet de vente. La commune dispose alors de 2 mois pour se prononcer, et son silence vaut renonciation.

La coexistence des 2 régimes impose d'anticiper chaque formalité avant la signature.
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Vente des murs et du fonds : deux préemptions à purger

Lorsque le propriétaire exploitant vend ses murs et son fonds, 2 droits de préemption distincts peuvent s'appliquer, chacun avec sa déclaration. Pour une boulangerie de 150 m² vendue avec ses murs, le droit de préemption commercial peut viser le fonds et le DPU les murs : la commune peut donc exercer l'un et renoncer à l'autre.

Le calendrier de l'opération intègre alors 4 étapes :
1. vérifier en mairie le périmètre de sauvegarde et la zone de DPU ;
2. déposer la déclaration préalable pour le fonds ;
3. faire déposer la DIA pour les murs par le notaire ;
4. attendre l'expiration des 2 délais ou les renonciations avant de signer.

Terrains de 300 à 1 000 m² : un cas à part

Le droit de préemption commercial vise aussi certains terrains, ce qui crée un recouvrement avec le bâti. Selon l'article R214-3, sont concernés les terrains portant des commerces ou destinés à en porter dans un délai de 5 ans à compter de leur aliénation, pour une surface de vente, c'est-à-dire l'espace accessible à la clientèle, comprise entre 300 et 1 000 m².

Une partie de la doctrine relève toutefois que le texte reste ambigu pour les terrains qui portent déjà un commerce, faute de jurisprudence fixée. L'analyse d'un tel actif couvre donc les 2 régimes.

Un terrain commercial de cette taille justifie un examen des 2 droits de préemption avant la mise en vente.
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Procédure, délais et sanctions pour le vendeur

Avant la cession d'un fonds, d'un bail ou d'un terrain visé, le cédant adresse au maire une déclaration préalable sur le formulaire cerfa n° 13644*02. Elle précise :
- le prix et les conditions de la cession ;
- l'activité de l'acquéreur pressenti ;
- le nombre de salariés et la nature de leurs contrats ;
- le chiffre d'affaires et, le cas échéant, le bail.

Lorsque le cédant est locataire, une copie est adressée au bailleur. La commune dispose de 2 mois à compter de la réception pour acquérir aux prix et conditions déclarés, proposer un prix fixé par le juge en cas de désaccord, ou renoncer. En cas d'acquisition, l'acte est dressé dans les 3 mois.

Sans déclaration, la cession est nulle, et l'action en nullité se prescrit par 5 ans à compter de la prise d'effet de la cession.

La commune ne conserve pas le bien. Depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, l'article L214-2 lui impose de le rétrocéder dans un délai de 2 ans à une entreprise immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises. Ce délai passe à 3 ans en cas de location-gérance, c'est-à-dire d'exploitation du fonds confiée à un tiers. La rétrocession d'un bail requiert l'accord préalable du bailleur. À défaut de rétrocession dans le délai, l'acquéreur évincé bénéficie d'un droit de priorité.

FAQ

La commune peut-elle préempter les murs d'un local commercial ?

Oui, mais au titre du droit de préemption urbain. Les murs sont exclus du droit de préemption commercial et la commune dispose de 2 mois après la DIA.

Comment savoir si un commerce est dans un périmètre de sauvegarde ?

Le vendeur se renseigne auprès de la mairie. Le périmètre est délimité par délibération du conseil municipal.

Que se passe-t-il si la commune ne répond pas dans les 2 mois ?

Son silence vaut renonciation. Le vendeur peut céder aux prix et conditions déclarés.

Une licence IV peut-elle être préemptée avec le fonds ?

Les textes ne le précisent pas. La préemption porte sur le fonds de commerce, le fonds artisanal ou le bail commercial (article R214-3 du code de l'urbanisme) ; le sort de la licence IV s'examine dans chaque cession.

Que risque un vendeur qui cède son fonds sans déclaration préalable ?

La cession est nulle. L'action en nullité se prescrit par 5 ans à compter de la prise d'effet de la cession.

Pour aller plus loin

Article L214-1 - Code de l'urbanisme - Légifrance

Droit de préemption commercial des communes - Service-Public.fr

LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises - Légifrance

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