Division d'un fonds créant une enclave : quel droit de passage ?

Sommaire

Qu'est-ce qu'un fonds enclavé ?

L'article 684 du Code civil et l'enclave née d'une division

Sur quel terrain s'exerce alors le passage ?

Assiette, mode d'exercice et question de l'indemnité

Prévenir l'enclave lors d'une vente ou d'un partage

Régler un litige de passage entre propriétaires

FAQ

Pour aller plus loin

Qu'est-ce qu'un fonds enclavé ?

Un fonds enclavé est un terrain qui n'a aucune issue sur la voie publique, ou une issue insuffisante pour son usage. Le mot « fonds » désigne ici un terrain ou un immeuble. Pour une entreprise qui gère un patrimoine immobilier, la division d'un fonds et la situation d'enclave qu'elle peut créer pèsent sur la valeur des parcelles cédées comme des parcelles conservées.

L'article 682 du Code civil donne au propriétaire enclavé le droit de réclamer sur les fonds voisins un passage suffisant, à charge d'une indemnité proportionnelle au dommage causé. L'article 683 précise que le passage est pris du côté du trajet le plus court et le moins dommageable. Le site Service-Public.fr présente ces règles de manière synthétique.

Le caractère suffisant de l'issue s'apprécie selon l'usage du terrain : un accès piéton peut convenir à une parcelle nue, pas à un entrepôt desservi par des poids lourds.

La qualification d'enclave conditionne les droits et les charges de chaque parcelle d'un portefeuille immobilier.
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L'article 684 du Code civil et l'enclave née d'une division

L'article 684 du Code civil crée un régime propre lorsque l'enclave résulte de la division d'un fonds « par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat ». Le passage ne peut alors être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.

La logique tient à l'origine de la difficulté. Les parties à la division ont elles-mêmes créé l'enclave ; la charge ne peut donc pas être reportée sur un voisin étranger à l'opération, même si son terrain offre un trajet plus court.

Les actes visés sont larges :
- la vente d'une partie d'un terrain ;
- l'échange de parcelles ;
- le partage, par exemple entre associés ou héritiers ;
- tout autre contrat ayant pour effet de diviser le terrain.

Le texte prévoit une exception. Si un passage suffisant ne peut pas être établi sur les fonds divisés, l'article 682 s'applique à nouveau et le passage peut être recherché sur un fonds voisin.

Sur quel terrain s'exerce alors le passage ?

Le passage s'exerce sur les terrains issus de la division. Le critère du trajet le plus court posé par l'article 683 s'efface donc devant l'origine de l'enclave.

Une entreprise propriétaire d'un terrain bordé par une route vend la partie arrière, qui perd tout accès direct. L'acquéreur ne peut demander le passage que sur la partie avant conservée par le vendeur, même si un voisin dispose d'un chemin plus proche.

La parcelle conservée supporte alors une servitude de passage, c'est-à-dire une charge imposée à un terrain au profit d'un autre. Cette charge réduit la surface utilisable et peut contraindre un projet de construction ou une cession ultérieure.

Identifier la parcelle qui supportera le passage avant de signer évite de découvrir la charge lors d'une revente.
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Assiette, mode d'exercice et question de l'indemnité

L'assiette du passage désigne son emprise matérielle : tracé, largeur, localisation. Le mode d'exercice décrit son usage : piétons, véhicules légers ou poids lourds.

Selon l'article 685 du Code civil, l'assiette et le mode de la servitude sont déterminés par 30 ans d'usage continu. Un tracé utilisé de manière constante pendant cette durée se fixe donc, même sans accord écrit. Le même article précise que l'action en indemnité est prescriptible : le propriétaire grevé ne peut pas réclamer une compensation sans limite de temps.

L'indemnité dans le cas de l'article 684 ne se tranche pas de façon uniforme. Elle dépend des circonstances de la division et des stipulations de l'acte : le prix a pu intégrer la charge du passage, ou l'acte a pu prévoir une contrepartie expresse. Sans clause, la situation s'analyse au cas par cas.

Enfin, l'article 685-1 prévoit l'extinction de la servitude lorsque l'enclave cesse, par exemple si la parcelle obtient un accès direct à la voie publique.

Prévenir l'enclave lors d'une vente ou d'un partage

La prévention passe par l'acte de division lui-même, moment où les parties ont le plus de marge pour organiser l'accès de chaque parcelle. Plusieurs points gagnent à être réglés par écrit :

1. Le tracé et la largeur du passage, sur un plan annexé ;
2. Le mode d'exercice autorisé selon l'usage prévu de chaque parcelle ;
3. La répartition des frais d'aménagement et d'entretien ;
4. L'indemnité, ou son intégration explicite dans le prix.

Une servitude conventionnelle, c'est-à-dire créée par accord plutôt qu'imposée par la loi, offre plus de prévisibilité : son contenu est fixé dès la signature. La vérification de l'accès de chaque lot fait ainsi partie de l'audit d'une cession ou d'une restructuration de portefeuille, un besoin que SWIM LEGAL, plateforme d'avocats d'affaires indépendants, couvre sur des opérations ponctuelles.

Une clause de passage rédigée lors de la division fixe les droits de chaque parcelle pour les cessions suivantes.
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Régler un litige de passage entre propriétaires

Un litige de passage se règle d'abord par la recherche d'un accord écrit, puis, à défaut, devant le juge. Les désaccords portent le plus souvent sur le terrain grevé, le tracé, l'usage ou l'indemnité.

La démarche suit en général 4 étapes :
- Analyser l'acte de division pour vérifier s'il prévoit un passage ou une indemnité ;
- Établir l'historique d'usage, utile au regard des 30 ans de l'article 685 ;
- Rechercher un accord amiable, formalisé dans une convention de servitude ;
- Saisir le juge si l'accord échoue, afin qu'il fixe l'assiette et, le cas échéant, l'indemnité.

L'origine de l'enclave est souvent décisive. Lorsqu'elle résulte d'une division, le voisin étranger à l'opération peut invoquer l'article 684 pour refuser le passage.

FAQ

Qu'est-ce qu'une situation d'enclave ?

C'est la situation d'un terrain sans issue, ou avec une issue insuffisante, sur la voie publique. Son propriétaire peut réclamer un passage sur un fonds voisin, contre une indemnité proportionnelle au dommage.

Sur quel terrain demander le passage après une division ?

Uniquement sur les terrains issus de la division, selon l'article 684 du Code civil. Un voisin tiers n'est sollicité que si aucun passage suffisant n'est possible sur ces terrains.

Une indemnité est-elle due en cas d'enclave née d'une division ?

Cela dépend des circonstances et des stipulations de l'acte de division. Sans clause, la question s'examine au cas par cas.

Comment se fixe le tracé du passage ?

Par accord entre propriétaires ou, à défaut, par le juge. L'article 685 prévoit aussi que 30 ans d'usage continu déterminent l'assiette et le mode de la servitude.

La servitude de passage peut-elle disparaître ?

Oui, l'article 685-1 du Code civil prévoit son extinction lorsque l'enclave cesse, notamment si la parcelle obtient un accès suffisant à la voie publique.

Pour aller plus loin

Section 5 : Du droit de passage, articles 682 à 685-1 du Code civil - Légifrance

Droit de passage sur le terrain d'un autre propriétaire, servitude de passage - Service-Public.fr

Cour de cassation, troisième chambre civile, 15 octobre 2013, 12-19.563 - Légifrance

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