Déduire un loyer des impôts : règles pour l'entreprise et son dirigeant

Sommaire

Quels loyers une entreprise peut-elle déduire de son résultat ?

Conditions de déduction : intérêt de l'entreprise et loyer normal

Louer une partie de son domicile à sa société

Entrepreneur individuel : bureau à domicile et quote-part de charges

Comment le dirigeant déclare le loyer perçu

Risques de réintégration en cas de contrôle fiscal

FAQ

Pour aller plus loin

Quels loyers une entreprise peut-elle déduire de son résultat ?

Pour une entreprise, déduire un loyer des impôts consiste à l'inscrire en charge, ce qui réduit le bénéfice soumis à l'impôt sur les sociétés ou à l'impôt sur le revenu.

Le BOFiP, base de doctrine publiée par l'administration fiscale, consacre un commentaire aux redevances, loyers et charges locatives. Il y range les loyers et charges locatives supportés par le locataire.

Le traitement fiscal d'un loyer dépend de la structure qui le paie et du lien entre le bailleur et l'entreprise.
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Conditions de déduction : intérêt de l'entreprise et loyer normal

Un loyer n'est déductible que s'il est engagé dans l'intérêt de l'entreprise et que son montant correspond à un loyer normal.

La première condition suppose un usage réel du local pour l'activité.

La seconde vise le prix. Le loyer normal est celui que paierait un locataire indépendant pour un local comparable dans le même secteur. Lorsque le bailleur est le dirigeant ou une société qu'il contrôle, l'administration compare le loyer avec ceux du marché local. Un loyer excessif constitue un acte anormal de gestion, c'est-à-dire une dépense contraire à l'intérêt de l'entreprise : la fraction excédentaire n'est pas déductible.

Les pièces qui documentent ces conditions sont les suivantes :
- Bail écrit : surface, destination et montant du loyer
- Références de prix : loyers de locaux comparables à la date de signature
- Preuves d'usage : adresse sur les factures, plan des locaux, courriers reçus
- Paiements effectifs : virements réguliers conformes au bail

Louer une partie de son domicile à sa société

Un dirigeant peut louer à sa société une pièce de son domicile : la société déduit ce loyer s'il respecte l'usage réel et le prix normal.

Cette location se distingue de la domiciliation. Le code de commerce autorise une société à fixer son siège au domicile de son représentant légal, sans loyer : il s'agit seulement d'enregistrer une adresse. Le BOFiP traite d'ailleurs à part les entreprises utilisant une adresse de domiciliation.

La location suppose en revanche une pièce affectée à l'activité, un bail entre le dirigeant et la société, et un loyer calculé sur la surface louée.

Dans une SARL comme dans une SAS, ce bail relève en principe des conventions réglementées, c'est-à-dire des contrats entre la société et son dirigeant qui doivent être portés à la connaissance des associés.

Un bail entre une société et son dirigeant combine des règles fiscales et des règles de droit des sociétés.
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Entrepreneur individuel : bureau à domicile et quote-part de charges

L'entrepreneur individuel ne peut pas se verser un loyer, car il n'existe pas de personne distincte avec qui conclure un bail. Il peut en revanche, au régime réel, déduire une quote-part du loyer de son logement.

Cette quote-part se calcule en principe selon la surface affectée à l'activité. Un bureau de 12 m² dans un logement de 60 m² représente 20 % de la surface : 20 % du loyer et des charges liées, comme le chauffage, deviennent déductibles.

Comment le dirigeant déclare le loyer perçu

Le loyer versé par la société devient un revenu imposable pour le dirigeant, dans une catégorie qui dépend de la nature de la location.

Pour un local nu, il relève des revenus fonciers. Pour un local meublé, il relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ces revenus s'ajoutent aux autres revenus du foyer et supportent le barème progressif ainsi que les prélèvements sociaux.

Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, la tranche comprise entre 29 580 € et 84 577 € par part est imposée à 30 %. Ainsi, un loyer de 6 000 € réduit de 6 000 € le résultat imposable de la société, tandis que le dirigeant déclare 6 000 € de revenus fonciers. L'intérêt du montage dépend donc de l'écart entre le taux d'imposition de la société et le taux marginal du dirigeant.

Le choix entre location nue, location meublée ou simple domiciliation modifie l'imposition de la société et celle du dirigeant.
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Risques de réintégration en cas de contrôle fiscal

En cas de contrôle, l'administration réintègre au résultat la part du loyer qui ne correspond pas à un usage réel ou qui dépasse le loyer normal. L'entreprise acquitte alors l'impôt correspondant, avec intérêts de retard et, le cas échéant, majorations.

Côté dirigeant, la fraction excessive du loyer peut être requalifiée en revenu distribué, c'est-à-dire en avantage tiré de la société, imposé selon d'autres règles que les revenus fonciers.

Les situations de réintégration les plus fréquentes sont les suivantes :
1. Pièce louée qui sert aussi de chambre ou de salon
2. Loyer fixé sans référence au marché local
3. Bail absent ou non signé
4. Loyers comptabilisés sans versement effectif
5. Surface louée supérieure à la surface utilisée

FAQ

Peut-on facturer un loyer si la société est seulement domiciliée chez son dirigeant ?

Non. La domiciliation permet d'enregistrer le siège à l'adresse du dirigeant, sans contrepartie financière. Un loyer suppose un bail et l'usage réel d'une partie du logement.

Comment fixer un loyer normal pour une pièce louée à sa société ?

Le loyer se fixe à partir des prix de locaux professionnels comparables dans le même secteur. Il faut conserver les références consultées à la date du bail.

Un micro-entrepreneur peut-il déduire son loyer ?

Non. L'abattement forfaitaire du régime micro couvre toutes les charges, loyer compris. Seul le régime réel permet de déduire une quote-part du loyer.

Le loyer versé par une SAS à son président est-il imposable ?

Oui. Le président le déclare dans ses revenus personnels, en revenus fonciers pour un local nu. La SAS le déduit si le loyer est normal et l'usage réel.

Que se passe-t-il si le loyer est jugé excessif ?

L'administration réintègre la part excessive au résultat de la société. Cette part peut aussi être imposée chez le dirigeant comme revenu distribué.

Pour aller plus loin

BIC - Charges d'exploitation externes - Redevances, loyers et charges locatives - BOFiP Impôts

Domiciliation des personnes immatriculées, articles L123-10 à L123-11-8 du Code de commerce - Légifrance

BIC - Entreprises utilisant une adresse dite de domiciliation - BOFiP Impôts

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