Convocation d'assemblée de copropriété hors délai : risques et recours

Sommaire

Quel délai légal pour convoquer l'assemblée générale de copropriété ?

Comment se calcule le délai de 21 jours ?

Convocation hors délai : quelles conséquences pour les décisions ?

Qui peut contester et dans quel délai agir ?

Urgence : les cas où le délai peut être réduit

Procédure d'annulation devant le tribunal judiciaire

Copropriétaire professionnel : les bons réflexes à adopter

FAQ

Pour aller plus loin

Une entreprise propriétaire de ses bureaux, de son commerce ou de son entrepôt dans un immeuble en copropriété participe aux décisions de l'assemblée générale : travaux, budget, charges, désignation du syndic. Lorsqu'elle reçoit une convocation d'assemblée de copropriété hors délai, c'est-à-dire moins de 21 jours avant la réunion, les décisions votées peuvent être annulées par le juge. Cette protection reste toutefois soumise à 2 conditions : ne pas avoir voté en faveur de la décision et agir dans les 2 mois suivant la notification du procès-verbal.

Quel délai légal pour convoquer l'assemblée générale de copropriété ?

Le délai légal est de 21 jours au minimum entre la notification de la convocation et la date de l'assemblée générale. Cette règle est posée par l'article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qui réserve le seul cas de l'urgence. Le règlement de copropriété peut prévoir un délai plus long, jamais plus court : l'entreprise doit donc consulter ce document avant de conclure à une irrégularité.

La convocation ne se limite pas à une date. Elle doit indiquer :

• le lieu de la réunion ;
• la date et l'heure ;
• l'ordre du jour, c'est-à-dire la liste des questions soumises au vote.

Ce délai laisse à chaque copropriétaire le temps d'étudier les résolutions, de consulter les documents joints et, le cas échéant, de donner pouvoir à un mandataire. Pour une entreprise, il sert aussi à faire valider la position de vote en interne lorsque les décisions engagent un budget de travaux.

Comment se calcule le délai de 21 jours ?

Le délai de 21 jours se calcule à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire, et non à partir de la date d'envoi par le syndic. Ce point modifie souvent le résultat : une lettre postée 22 jours avant la réunion devient irrégulière si elle est présentée 2 jours plus tard.

La date retenue est celle de la première présentation, même si le destinataire ne retire pas le pli. Une entreprise qui ne récupère pas un recommandé ne retarde donc pas le point de départ du délai.

Exemple de calcul :

1. Le syndic poste la convocation le 2 mars 2026.
2. La lettre est présentée au siège de l'entreprise le 3 mars 2026.
3. Le délai court à compter du 4 mars 2026.
4. Le 21e jour tombe le 24 mars 2026 : l'assemblée ne peut pas se tenir avant le 25 mars 2026.

Pour établir la date de première présentation, l'entreprise conserve l'avis de passage ou consulte le suivi du recommandé.

Le calcul exact du délai conditionne le bien-fondé d'une contestation ultérieure et se vérifie à partir des pièces de notification.
Consulter un avocat en droit de la copropriété

Convocation hors délai : quelles conséquences pour les décisions ?

Une convocation AG copropriété hors délai ne rend pas les décisions nulles automatiquement : elles s'appliquent tant qu'un juge ne les a pas annulées. L'irrégularité ouvre en revanche une action en annulation, réservée à certains copropriétaires et enfermée dans un délai strict.

L'irrégularité de la convocation affecte en principe l'ensemble de l'assemblée, et non une seule résolution, car elle touche la préparation de toutes les questions inscrites à l'ordre du jour. Sans action en justice dans le délai de 2 mois, les décisions deviennent toutefois définitives, même votées sur une convocation tardive.

Les effets concrets pour une entreprise copropriétaire sont les suivants :

• les décisions votées restent applicables tant qu'aucun jugement ne les annule ;
• l'annulation, si elle est prononcée, fait disparaître les décisions de l'assemblée concernée ;
• une nouvelle assemblée doit en pratique être convoquée pour voter de nouveau les résolutions annulées.

Qui peut contester et dans quel délai agir ?

Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester une décision d'assemblée générale, selon l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. L'opposant est celui qui a voté contre la décision ; le défaillant est celui qui n'était ni présent ni représenté. Un copropriétaire qui a voté en faveur de la décision ne peut pas la contester, même si la convocation était tardive.

Le délai pour agir est de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, effectuée par le syndic. Il s'agit d'un délai de déchéance : une fois expiré, l'action ne peut plus être engagée, quelle que soit l'irrégularité invoquée.

Pour une entreprise, la qualité de copropriétaire appartient à la personne morale : c'est elle qui agit, par son représentant légal, et non le dirigeant à titre personnel. Le vote exprimé en séance doit donc être arbitré en amont, car un vote favorable ferme la voie de la contestation sur la résolution concernée.

Le délai de 2 mois court dès la notification du procès-verbal et ne peut plus être rattrapé après son expiration.
Faire vérifier un procès-verbal par un avocat en copropriété

Urgence : les cas où le délai peut être réduit

Le délai de 21 jours peut être réduit uniquement en cas d'urgence, seule exception prévue par l'article 9 du décret de 1967. Le texte ne définit pas l'urgence : en cas de litige, il revient au juge d'apprécier si la situation justifiait une convocation plus rapide.

Le syndic, qui convoque, doit être en mesure de justifier la réduction du délai. Une convocation qui invoque l'urgence sans l'expliquer expose donc l'assemblée à une contestation.

À réception d'une convocation abrégée, l'entreprise vérifie 3 points :

• la convocation mentionne-t-elle l'urgence et sa cause ?
• les questions inscrites à l'ordre du jour sont-elles liées à cette urgence ?
• le règlement de copropriété prévoit-il un délai supérieur à 21 jours ?

Lorsque l'urgence n'est pas établie, la convocation abrégée relève du régime ordinaire : elle est hors délai et la contestation suit les règles de l'article 42 de la loi de 1965.

Procédure d'annulation devant le tribunal judiciaire

L'action en annulation d'une décision d'assemblée générale se porte devant le tribunal judiciaire. Elle est dirigée contre le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, et non contre le syndic à titre personnel.

L'action est engagée par une assignation, acte par lequel le demandeur informe l'adversaire qu'une procédure est ouverte contre lui et le cite à comparaître. Le délai de 2 mois est respecté lorsque l'assignation est délivrée avant son expiration ; une lettre de protestation adressée au syndic ne suffit pas.

Les étapes de la procédure :

1. Réunir les pièces : convocation, preuve de la date de première présentation, règlement de copropriété, procès-verbal et sa notification.
2. Calculer l'échéance de 2 mois à partir de la notification du procès-verbal.
3. Délivrer l'assignation au syndicat des copropriétaires avant cette échéance.
4. Exposer l'irrégularité : date de notification, délai effectif, absence d'urgence établie.

La rédaction de l'assignation et le calcul du délai d'action déterminent la recevabilité de la contestation.
Consulter un avocat en droit de la copropriété

Copropriétaire professionnel : les bons réflexes à adopter

Une entreprise exposée à une convocation d'assemblée de copropriété hors délai protège ses droits en organisant la réception et le traitement des convocations, car les délais de 21 jours et de 2 mois courent sans tenir compte de son organisation interne. Service-Public.fr décrit les 6 étapes de l'assemblée générale : convocation, ordre du jour, tenue, vote, procès-verbal, contestation.

Les réflexes à adopter à chaque étape :

• À réception : noter la date de première présentation du recommandé et vérifier le délai avec le règlement de copropriété.
• Avant l'assemblée : signaler l'irrégularité au syndic par écrit, ce qui lui permet de reporter la réunion.
• En séance : voter contre les résolutions concernées si une contestation est envisagée.
• Après l'assemblée : suivre la notification du procès-verbal et inscrire l'échéance de 2 mois dans l'agenda juridique.

Le signalement écrit ne remplace pas l'action en justice, qui seule préserve le droit d'obtenir l'annulation. Les entreprises sans direction juridique peuvent faire analyser la convocation et le procès-verbal par un avocat, par exemple via SWIM LEGAL, plateforme d'avocats d'affaires indépendants.

FAQ

Une convocation reçue 15 jours avant l'assemblée est-elle valable ?

Non, sauf urgence. Le délai minimal est de 21 jours, calculé à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée. Les décisions votées restent toutefois applicables tant qu'un juge ne les a pas annulées.

Peut-on contester si l'entreprise était présente à l'assemblée ?

Oui, à condition d'avoir voté contre la décision contestée. Le copropriétaire présent qui a voté pour ne peut pas agir contre cette décision.

Que se passe-t-il si personne ne conteste dans les 2 mois ?

Les décisions deviennent définitives. Le délai de 2 mois court à compter de la notification du procès-verbal et constitue un délai de déchéance : passé ce terme, l'action en annulation ne peut plus être engagée.

Le règlement de copropriété peut-il imposer un délai plus court que 21 jours ?

Non. Le règlement peut seulement prévoir un délai plus long. Lorsqu'il le fait, c'est ce délai que le syndic doit respecter.

Le délai court-il si l'entreprise ne retire pas le recommandé ?

Oui. Le point de départ est le lendemain de la première présentation de la lettre au domicile du destinataire, que le pli soit retiré ou non. Le suivi du recommandé permet d'établir cette date.

Pour aller plus loin

Article 9 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 - Légifrance

Article 42 - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété - Légifrance

Assemblée générale des copropriétaires : les 6 étapes clés - Service-Public.fr

SWIM LEGAL est une alternative au cabinet d'avocats traditionnel pour les besoins juridiques des entreprises. Incubé par le Barreau de Paris, SWIM a reçu le Prix de l'Innovation pour sa solution permettant à toute entreprise, quelle que soit sa taille ou sa localisation, d'accéder rapidement via la plateforme à des avocats d'affaires expérimentés. Les entreprises peuvent déposer leur besoin, qu'il s'agisse d'un dossier, d'une consultation ou d'un renfort temporaire, de manière confidentielle et recevoir des propositions d'avocats pour répondre rapidement à leur demande.