Clause d'agrément SCI : verrouiller l'entrée de nouveaux associés

Sommaire

Clause d'agrément SCI : ce qu'impose l'article 1861

Cessions soumises à agrément et cas de dispense

Rédiger la clause : majorité, délais et bénéficiaires

Procédure d'agrément : notification, décision et silence des associés

Refus d'agrément : rachat des parts et fixation du prix

Clause d'agrément en SCI familiale : protéger le patrimoine

Cession sans agrément : erreurs fréquentes et conséquences

FAQ

Pour aller plus loin

Clause d'agrément SCI : ce qu'impose l'article 1861

Une SCI (société civile immobilière) réunit des associés autour de la détention d'un ou plusieurs biens immobiliers. Lorsqu'un associé veut vendre ses parts à une personne extérieure, la clause d'agrément SCI détermine qui peut autoriser ou refuser cette entrée. En l'absence de clause, la loi tranche déjà : l'article 1861 du Code civil prévoit que les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés.

Cette règle protège chaque associé, car un seul refus suffit à bloquer l'arrivée d'un tiers. En revanche, elle peut paralyser la société lorsqu'un associé minoritaire s'oppose à toute cession. Le même article autorise donc les statuts à aménager ce régime.

Cessions soumises à agrément et cas de dispense

L'agrément vise la cession, c'est-à-dire le transfert de propriété des parts, qu'il intervienne par une vente ou par une donation. L'article 1861 distingue 3 situations :

• Cession à un tiers étranger à la société : agrément obligatoire, à la majorité prévue par les statuts ou, à défaut, à l'unanimité.
• Cession à un associé ou au conjoint d'un associé : agrément requis, sauf si les statuts en dispensent.
• Cession à un ascendant ou descendant du cédant : libre, sauf si les statuts imposent l'agrément.

Le périmètre des cessions soumises à agrément dépend autant des statuts que de la loi, ce qui justifie une relecture juridique avant toute opération.
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Rédiger la clause : majorité, délais et bénéficiaires

Les statuts fixent 3 paramètres : la majorité requise, le délai de réponse et les cessions concernées.

Clause d'agrément SCI : exemple de rédaction

Voici un exemple de clause d'agrément SCI : « Les parts sociales ne peuvent être cédées, à titre onéreux ou gratuit, à quelque personne que ce soit, y compris entre associés et au profit d'ascendants ou de descendants, qu'avec l'agrément des associés représentant au moins les 2/3 du capital social. Le projet de cession est notifié à la société et à chacun des associés par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte de commissaire de justice. La décision est notifiée au cédant dans un délai de 2 mois. »

Procédure d'agrément : notification, décision et silence des associés

La procédure suit 4 étapes :

1. Notification du projet de cession à la société et à chacun des associés.
2. Décision des associés, à la majorité statutaire et dans le délai prévu.
3. Notification de la décision au cédant.
4. Formalisation : la cession est constatée par écrit, rendue opposable à la société par signification ou par son acceptation dans un acte authentique, puis aux tiers après les formalités de publicité.

Le silence des associés est encadré par les articles 1862 et 1863 du Code civil. En cas de refus, si aucune offre de rachat n'est faite au cédant dans un délai de 6 mois à compter de la dernière notification, l'agrément est réputé acquis. Les autres associés peuvent toutefois décider, dans le même délai, la dissolution anticipée de la société. Le cédant peut alors rendre cette décision caduque en renonçant à la cession dans un délai de 1 mois.

Une notification incomplète ou un délai mal décompté peut fragiliser toute la procédure d'agrément.
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Refus d'agrément : rachat des parts et fixation du prix

Le refus d'agrément n'interdit pas à l'associé de sortir. L'article 1862 du Code civil organise cette sortie : si plusieurs associés veulent acquérir les parts, ils sont réputés acquéreurs à proportion de leurs parts ; si aucun ne se porte acquéreur, la société peut les faire acquérir par un tiers désigné à l'unanimité des autres associés (ou selon les statuts), ou les racheter en vue de leur annulation (réduction de capital). Le cédant peut conserver ses parts.

À défaut d'accord sur le prix, le Code civil renvoie à un expert désigné par les parties ou, à défaut, par le président du tribunal. Par conséquent, une méthode statutaire comme l'actif net réévalué, qui retient la valeur de marché des immeubles diminuée des dettes de la SCI, limite les contestations.

Clause d'agrément en SCI familiale : protéger le patrimoine

Dans une SCI familiale, la règle légale laisse libres les transmissions aux ascendants et descendants. Or, cette liberté peut déséquilibrer les branches familiales.

Une clause d'agrément SCI familiale traite généralement 4 points :

• Cessions intrafamiliales : soumettre à agrément les transmissions entre membres de la famille pour préserver l'équilibre entre branches.
• Conjoints et partenaires : maintenir l'agrément pour éviter l'entrée d'un ex-conjoint après une séparation.
• Décès : prévoir que les héritiers ou légataires doivent être agréés pour devenir associés.
• Valorisation : fixer une méthode de calcul du prix pour éviter un conflit en cas de rachat.

Une SCI familiale combine droit des sociétés et transmission du patrimoine, ce qui impose une rédaction coordonnée des statuts.
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Cession sans agrément : erreurs fréquentes et conséquences

Les difficultés proviennent le plus souvent d'erreurs de procédure :

• Considérer qu'une vente entre associés est libre, alors qu'elle est soumise à agrément par défaut.
• Omettre de notifier le projet à chacun des associés.
• Signer l'acte de cession avant la décision d'agrément.
• Ne fixer aucun délai de réponse dans les statuts.

Une cession conclue sans agrément peut être contestée en justice par la société ou par les associés. De plus, tant que la cession n'a pas été signifiée à la société ou acceptée par elle dans un acte authentique, elle ne lui est pas opposable. Le cessionnaire risque donc de payer des parts sans pouvoir exercer de droits d'associé.

FAQ

Une clause d'agrément est-elle obligatoire dans une SCI ?

Non. L'article 1861 du Code civil impose déjà l'agrément de tous les associés pour toute cession. La clause sert à aménager ce régime : majorité, délais, cessions concernées.

Les cessions entre associés sont-elles soumises à agrément ?

Oui, par défaut. Les statuts peuvent toutefois les en dispenser, comme les cessions au conjoint d'un associé.

Peut-on donner ses parts de SCI à son enfant sans agrément ?

Oui, la loi dispense d'agrément les cessions aux ascendants et descendants. Les statuts peuvent cependant prévoir le contraire.

Que se passe-t-il si les associés refusent l'agrément ?

Si aucun associé ne se porte acquéreur, la société peut faire acquérir les parts par un tiers ou les racheter pour les annuler. Sans offre d'achat dans les 6 mois, l'agrément est réputé acquis, sauf dissolution anticipée décidée par les associés.

Peut-on modifier la clause d'agrément d'une SCI ?

Oui, par une modification des statuts. Le Code civil exige l'unanimité des associés, sauf si les statuts prévoient une autre majorité.

Pour aller plus loin

Article 1861 du Code civil - Légifrance

Cession des parts sociales, articles 1861 à 1868 du Code civil - Légifrance

Société civile immobilière - impots.gouv.fr

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