Servitude conventionnelle en droit privé : création, effets et extinction

Sommaire

Servitude conventionnelle : définition et place en droit privé

Servitude conventionnelle, légale ou administrative : les différences

Comment créer une servitude conventionnelle par acte

Publicité foncière : rendre la servitude opposable aux acquéreurs

Droits et obligations des fonds dominant et servant

Modifier ou éteindre une servitude conventionnelle

FAQ

Pour aller plus loin

Servitude conventionnelle : définition et place en droit privé

Une servitude conventionnelle est un droit créé par accord entre 2 propriétaires, qui impose une charge à un immeuble au profit d'un immeuble voisin. Pour une entreprise qui achète un entrepôt ou un terrain, elle peut conditionner l'accès au site, la hauteur des constructions ou le passage des réseaux.

Le Code civil définit la servitude à son article 637 comme une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire. Le terme héritage désigne ici un immeuble, sans lien avec une succession. Le bien qui supporte la charge est le fonds servant ; celui qui en profite est le fonds dominant.

L'article 686 du Code civil autorise les propriétaires à établir les servitudes de leur choix, à 2 conditions :
- la charge est imposée à un fonds et bénéficie à un fonds, jamais à une personne ;
- elle n'est pas contraire à l'ordre public.

Ainsi, un droit de passage consenti à une société déterminée, et non au terrain qu'elle occupe, est un engagement personnel qui ne suit pas le bien en cas de vente.

Une servitude mal qualifiée peut bloquer un projet d'aménagement ou fragiliser une acquisition.
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Servitude conventionnelle, légale ou administrative : les différences

La servitude conventionnelle se distingue des autres par sa source : la volonté des propriétaires. En effet, l'article 639 du Code civil retient 3 origines : la situation naturelle des lieux, les obligations imposées par la loi et les conventions entre propriétaires. Les servitudes d'utilité publique relèvent, en revanche, du droit administratif, notamment de l'urbanisme.

Le Code civil classe aussi les servitudes selon leur exercice (articles 688 et 689) :
- continue : elle s'exerce sans intervention humaine, comme une vue ;
- discontinue : elle suppose un acte de l'homme, comme un droit de passage ;
- apparente : elle se révèle par un ouvrage visible, comme une fenêtre ;
- non apparente : aucun signe extérieur, comme l'interdiction de bâtir au-delà d'une hauteur.

Comment créer une servitude conventionnelle par acte

La servitude conventionnelle naît principalement d'un titre, c'est-à-dire d'un acte écrit conclu entre les propriétaires des 2 fonds. Selon les articles 690 et 691 du Code civil, les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues ne s'établissent que par titre.

Toutefois, les servitudes continues et apparentes peuvent aussi s'acquérir par une possession de 30 ans. La destination du père de famille (articles 692 à 694) constitue un autre mode : lorsqu'un propriétaire unique a aménagé 2 parties de son bien pour que l'une serve l'autre, puis les a séparées, la servitude subsiste.

Pour une entreprise, l'acte reste le seul mode qui fixe précisément le contenu du droit. Il doit couvrir :
1. L'identification des fonds : références cadastrales des 2 parcelles.
2. L'objet : passage, stationnement, réseaux ou interdiction de construire.
3. L'assiette : l'emprise exacte de la servitude sur le terrain, reportée sur un plan annexé.
4. Les modalités d'usage : horaires, gabarit des véhicules, usage professionnel.
5. La répartition des frais d'ouvrage et d'entretien.
6. L'éventuelle indemnité versée au propriétaire du fonds servant.

La rédaction de l'acte constitutif conditionne l'exploitation et la valeur des 2 fonds.
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Publicité foncière : rendre la servitude opposable aux acquéreurs

Une servitude conventionnelle n'est opposable aux tiers acquéreurs que si l'acte est dressé en la forme authentique, c'est-à-dire reçu par un notaire, et publié au service de la publicité foncière. Cette exigence découle du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955. Être opposable signifie que la servitude peut être invoquée contre une personne qui n'a pas signé l'acte, comme l'acheteur du fonds servant.

Par conséquent, l'entreprise qui achète un site vérifie avant la signature les servitudes publiées sur le bien, puis les compare à l'usage réel des lieux.

Droits et obligations des fonds dominant et servant

Le propriétaire du fonds dominant peut réaliser les ouvrages nécessaires pour user de la servitude, à ses frais sauf convention contraire (articles 697 à 702 du Code civil).

Le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui diminue l'usage de la servitude ou le rende plus incommode (article 701).

Répartition des rôles :
- Fonds dominant : réalise les ouvrages ➜ les finance sauf clause contraire ➜ respecte l'objet et l'assiette du titre.
- Fonds servant : laisse s'exercer la servitude ➜ n'en réduit pas l'usage ➜ ne la rend pas plus incommode.

Un désaccord sur l'exercice d'une servitude se tranche d'abord à la lecture de l'acte constitutif et de ses annexes.
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Modifier ou éteindre une servitude conventionnelle

Une servitude conventionnelle se modifie par un nouvel accord entre les propriétaires des 2 fonds. Pour rester opposable aux acquéreurs, cet avenant suit les mêmes formes : acte notarié et publication.

Les articles 703 à 710 du Code civil prévoient plusieurs causes d'extinction :
1. L'impossibilité d'usage : l'état des lieux ne permet plus d'exercer la servitude.
2. La confusion (article 705) : les 2 fonds sont réunis dans la même main, par exemple lorsqu'une entreprise rachète la parcelle voisine.
3. Le non-usage pendant 30 ans (article 706).

Ainsi, une entreprise qui réunit 2 parcelles puis en revend une a intérêt à stipuler expressément la servitude dans l'acte de vente si l'accès reste nécessaire.

FAQ

Une servitude conventionnelle peut-elle être créée sans notaire ?

Oui, entre les parties, un acte sous signature privée suffit. En revanche, seul un acte notarié publié rend la servitude opposable aux futurs acquéreurs.

Une servitude disparaît-elle lors de la vente du terrain ?

Non, la servitude est attachée au fonds et non au propriétaire. Lorsqu'elle a été publiée, elle s'impose à l'acquéreur du fonds servant.

Peut-on acquérir un droit de passage par le seul usage ?

Non, le droit de passage est une servitude discontinue, qui ne s'établit que par titre (article 691 du Code civil). La possession de 30 ans ne vaut que pour les servitudes continues et apparentes.

Qui paie l'entretien d'un chemin grevé d'une servitude ?

Le propriétaire du fonds dominant supporte les frais des ouvrages nécessaires, sauf convention contraire prévue dans l'acte.

Combien de temps faut-il pour qu'une servitude s'éteigne par non-usage ?

Le Code civil fixe ce délai à 30 ans (article 706). La réunion des 2 fonds dans la même main peut l'éteindre plus tôt.

Pour aller plus loin

Article 686 du Code civil - Légifrance

Des servitudes établies par le fait de l'homme (Articles 686 à 710 du Code civil) - Légifrance

Voisinage : une servitude de passage permet-elle la pose de canalisations ? - Service-Public.fr

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