SCI attribution : construire et répartir les lots entre associés

Sommaire

SCI d'attribution : définition et cadre légal

Fonctionnement : état descriptif de division et appels de fonds

Responsabilité des associés et défaillance d'un associé

Fiscalité de la société civile d'attribution

Retrait anticipé et attribution d'un bien à un associé

Dissolution et partage : fin de la société civile d'attribution

FAQ

Pour aller plus loin

Trois associés veulent construire un immeuble de bureaux et occuper chacun un étage. Plutôt que d'acheter en indivision, ils créent une SCI attribution. Ce montage permet de porter le chantier dans une structure unique, puis de remettre à chaque associé le lot qui lui revient. Il obéit toutefois à des règles précises sur le financement, la responsabilité et la sortie des associés.

SCI d'attribution : définition et cadre légal

La SCI d'attribution est une société dont l'objet est de construire ou d'acquérir un immeuble afin de le diviser en fractions destinées à être attribuées aux associés, en propriété ou en jouissance. Chaque associé détient des parts sociales qui correspondent à un lot déterminé.

Le régime est fixé par les articles L212-1 à L212-17 du Code de la construction et de l'habitation.

La répartition des lots se décide dans les statuts et engage chaque associé pour toute la durée du projet.
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Fonctionnement : état descriptif de division et appels de fonds

Les statuts doivent comporter un état descriptif de division, c'est-à-dire un document qui délimite les différentes parties de l'immeuble et distingue les parties privatives des parties communes. Il est complété par un tableau qui rattache chaque groupe de parts à un lot.

Ce document produit 2 effets :

• Il identifie le lot que chaque associé recevra à l'issue de l'opération.
• Il fixe, le cas échéant, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot.

Les appels de fonds sont les sommes que la société réclame aux associés pour financer le terrain, les travaux et les frais. Chaque associé y répond en proportion de ses droits dans le capital, lesquels doivent être proportionnels à la valeur du lot auquel il a vocation. Un associé qui reçoit un lot plus grand finance donc une part plus élevée du chantier.

Responsabilité des associés et défaillance d'un associé

Dans une SCI d'attribution de forme civile, les associés répondent des dettes sociales de façon indéfinie, c'est-à-dire sur leur patrimoine personnel, en proportion de leurs droits dans le capital. Un créancier doit toutefois poursuivre d'abord la société avant de se retourner contre les associés.

La défaillance d'un associé désigne le refus ou l'impossibilité de payer un appel de fonds. Le Code de la construction et de l'habitation organise une procédure en plusieurs étapes :

1. Mise en demeure de l'associé défaillant de régler les sommes dues.
2. Décision de l'assemblée générale autorisant la vente de ses droits si la mise en demeure reste sans effet.
3. Vente publique des parts de l'associé défaillant, dont le prix sert à couvrir les sommes impayées.

Cette procédure protège les autres associés, car le chantier ne peut pas s'arrêter faute de financement d'un seul lot.

Un impayé d'appel de fonds bloque l'ensemble du chantier si la procédure n'est pas anticipée dans les statuts.
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Fiscalité de la société civile d'attribution

La société d'attribution relève d'un régime de transparence fiscale prévu par le code général des impôts.

Ainsi, chaque associé est imposé personnellement sur la part des résultats correspondant à ses droits. Lorsqu'il occupe lui-même son lot, il ne perçoit pas de loyer et n'a pas de revenu foncier à déclarer à ce titre.

Ce régime évite une double imposition, à condition que la société conserve son objet de construction et de division.

Retrait anticipé et attribution d'un bien à un associé

La SCI attribution d'un bien à un associé intervient lorsqu'un associé quitte la société en recevant son lot en propriété. Ce retrait est encadré par le Code de la construction et de l'habitation : il suppose en principe l'achèvement de l'immeuble et l'approbation des comptes de construction par l'assemblée générale.

Le retrait entraîne une réduction du capital à hauteur des parts annulées. L'associé devient propriétaire de son lot, souvent placé sous le régime de la copropriété, qui organise la gestion des parties communes entre propriétaires.

L'attribution d'un lot modifie le capital et la gouvernance de la société restante.
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Dissolution et partage : fin de la société civile d'attribution

Une fois l'immeuble achevé et les lots identifiés, les associés peuvent décider la dissolution de la société. La phase de liquidation règle les dettes restantes, puis le partage attribue à chaque associé le lot correspondant à ses parts.

Chaque associé reçoit le bien prévu par l'état descriptif de division. Les écarts éventuels de financement se règlent par des soultes, c'est-à-dire des sommes versées entre associés pour équilibrer les attributions.

Sur le plan fiscal, le BOFiP (BOI-ENR-AVS-30-20-20) précise le régime des droits d'enregistrement applicables au partage des sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés. Le traitement dépend notamment de l'origine des biens et de la qualité des attributaires.

FAQ

Qu'est-ce qu'une SCI d'attribution ?

C'est une société qui construit ou acquiert un immeuble pour le diviser en lots attribués aux associés. Chaque groupe de parts sociales correspond à un lot précis défini dans les statuts.

Quelle différence avec une SCI classique ?

La SCI classique détient et gère un patrimoine dans la durée. La SCI d'attribution a vocation à remettre à chaque associé une fraction de l'immeuble, puis à disparaître.

Que se passe-t-il si un associé ne paie pas un appel de fonds ?

Après une mise en demeure restée sans effet, l'assemblée générale peut autoriser la vente publique de ses parts. Le prix de vente couvre les sommes impayées.

Un associé peut-il quitter la société avant la dissolution ?

Oui, par un retrait avec attribution de son lot. Ce retrait suppose en principe l'achèvement de l'immeuble et l'approbation des comptes de construction.

Comment la SCI d'attribution est-elle imposée ?

Elle relève d'un régime de transparence fiscale. Chaque associé est imposé personnellement sur la part des résultats qui correspond à ses droits.

Pour aller plus loin

Sociétés constituées en vue de l'attribution d'immeubles aux associés (Articles L212-1 à L212-17) - Légifrance

Article L212-1 du Code de la construction et de l'habitation - Légifrance

Partage des sociétés non passibles de l'impôt sur les sociétés - BOFiP

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