Perte de commercialité du local commercial loué : droits du locataire
Jullian Hoareau
- La perte de commercialité désigne la baisse d'attractivité commerciale d'un local liée à son environnement : rue, quartier, transports, répartition des commerces.
- Sauf clause contraire, le bailleur ne garantit en principe ni la commercialité du local ni le succès de l'exploitation.
- Son obligation porte sur le local : le délivrer et en assurer la jouissance paisible (article 1719 du Code civil).
- La perte de commercialité joue surtout au renouvellement : une modification notable des facteurs locaux de commercialité écarte le plafonnement du loyer.
- Avant d'agir, le locataire relit son bail, documente la baisse et ne suspend pas son loyer.
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Sommaire
Perte de commercialité d'un local commercial : de quoi parle-t-on ?
Le bailleur doit-il garantir la commercialité du local loué ?
Obligation de délivrance et jouissance paisible : les limites
Les clauses du bail qui changent la donne
Facteurs locaux de commercialité et fixation du loyer
Quelles démarches avant d'agir contre le bailleur ?
Perte de commercialité d'un local commercial : de quoi parle-t-on ?
La perte de commercialité désigne la baisse durable de l'attractivité commerciale d'un local, causée par des changements extérieurs à l'exploitation. Le commerçant constate un chiffre d'affaires en recul et se demande si son bail commercial lui ouvre un recours.
Le droit raisonne à partir de l'environnement du local, non des résultats du locataire. L'article R145-6 du Code de commerce définit les facteurs locaux de commercialité : l'importance de la ville, du quartier ou de la rue, leur attrait particulier, la répartition des activités et les moyens de transport.
| Facteur visé par l'article R145-6 | Exemple de changement | Effet possible sur le local |
|---|---|---|
| Importance de la ville, du quartier ou de la rue | Départ d'un grand employeur du quartier | Moins de clients de passage |
| Attrait particulier | Fermeture d'un équipement culturel voisin | Baisse de l'affluence en soirée |
| Répartition des activités | Fermeture d'une enseigne qui attirait le flux | Perte de la clientèle induite |
| Moyens de transport | Suppression d'un arrêt de transport en commun | Accès plus difficile au local |
En revanche, une baisse des ventes liée à la concurrence en ligne ne relève pas de cette notion.
Qualifier une perte de commercialité suppose d'identifier le facteur local qui a changé et d'en mesurer la durée.
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Le bailleur doit-il garantir la commercialité du local loué ?
Sauf clause contraire, la jurisprudence considère en principe que le bailleur ne garantit ni la commercialité du local ni le succès de l'exploitation. Le locataire exploite son fonds à ses risques et choisit son emplacement.
Par conséquent, un commerçant qui subit la fermeture d'une enseigne voisine ne peut pas, sur ce seul fondement, réclamer des dommages et intérêts à son bailleur. Toutefois, le bail peut contenir des engagements du bailleur sur l'environnement commercial. De plus, la situation change lorsque le bailleur cause lui-même la dégradation, par exemple par des travaux qui gênent l'accès à la boutique.
Obligation de délivrance et jouissance paisible : les limites
L'article 1719 du Code civil oblige le bailleur à délivrer la chose louée et à en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Ces obligations portent sur le local, pas sur sa clientèle.
- Obligation de délivrance : remettre un local qui permet l'activité prévue au bail.
- Jouissance paisible : s'abstenir de tout fait personnel empêchant l'usage normal du local.
| Situation | Relève des obligations du bailleur ? |
|---|---|
| Local inutilisable pour l'activité prévue au bail | Oui, au titre de la délivrance |
| Travaux du bailleur bloquant l'entrée de la boutique | Oui, au titre de la jouissance paisible |
| Fermeture d'un commerce voisin sans lien avec le bailleur | Non, en principe |
| Baisse générale de fréquentation du quartier | Non, en principe |
Le locataire doit donc rattacher la baisse d'activité à un manquement du bailleur concernant le local lui-même.
Rattacher une baisse d'activité à un manquement du bailleur exige une analyse des faits et du bail avant toute mise en demeure.
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Les clauses du bail qui changent la donne
Le bail peut élargir ou réduire les obligations du bailleur, d'où la réserve « sauf clause contraire ». Plusieurs clauses méritent une lecture attentive :
- Clause d'environnement commercial : le bailleur s'engage sur la présence d'une enseigne ou l'occupation d'un ensemble commercial.
- Clause d'exclusivité : le bailleur s'interdit de louer à un concurrent direct dans le même ensemble.
- Clause de destination : elle fixe les activités autorisées ; une destination étroite limite la reconversion.
- Clause de renonciation à recours : le locataire renonce à agir contre le bailleur pour certains troubles.
- Clause de loyer variable : une part du loyer suit le chiffre d'affaires et répercute la baisse d'activité.
Dans un centre commercial, un engagement écrit sur l'environnement transforme une baisse de fréquentation en possible manquement contractuel.
Facteurs locaux de commercialité et fixation du loyer
La perte de commercialité produit surtout ses effets au renouvellement du bail. L'article L145-33 du Code de commerce fixe le loyer renouvelé à la valeur locative, appréciée selon les caractéristiques du local, sa destination, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués.
L'article L145-34 instaure le plafonnement : la variation du loyer renouvelé est limitée à celle de l'indice de référence. Le déplafonnement, c'est-à-dire la fixation du loyer à la valeur locative sans cette limite, est notamment possible en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité.
Le mécanisme joue dans les deux sens : un bailleur invoque aussi l'amélioration du quartier pour obtenir un loyer plus élevé.
Évaluer l'effet d'une perte de commercialité sur le loyer de renouvellement suppose de comparer l'évolution du quartier à la valeur locative du local.
Faire analyser son bail commercial
Quelles démarches avant d'agir contre le bailleur ?
Avant toute action, le locataire vérifie que la baisse relève d'un fondement juridique, dans cet ordre :
- Relire le bail : clauses d'environnement, d'exclusivité, de destination et de renonciation à recours.
- Documenter la baisse : dater les fermetures, travaux et changements de transport, conserver les relevés de chiffre d'affaires.
- Identifier la cause : distinguer un changement de l'environnement d'un fait imputable au bailleur.
- Écrire au bailleur : proposer un aménagement amiable du loyer.
- Préparer le renouvellement : réunir les pièces sur les facteurs locaux pour discuter la valeur locative.
Suspendre le loyer de sa propre initiative expose à la clause résolutoire, qui permet au bailleur de mettre fin au bail en cas d'impayé. Un avocat spécialisé, accessible notamment via SWIM LEGAL, plateforme d'avocats d'affaires indépendants, peut évaluer la solidité du dossier.
FAQ
Le locataire peut-il suspendre son loyer en cas de perte de commercialité ?
Non, une suspension unilatérale expose le locataire à la clause résolutoire. La baisse de fréquentation ne constitue pas, en principe, un manquement du bailleur.
Le bailleur est-il responsable de la fermeture d'un commerce voisin ?
En principe non, sauf engagement du bail sur l'environnement commercial. La situation diffère si le bailleur a lui-même provoqué cette fermeture.
Une perte de commercialité permet-elle de faire baisser le loyer ?
Elle peut peser sur le loyer au renouvellement, car la valeur locative intègre les facteurs locaux de commercialité. Une modification notable de ces facteurs écarte le plafonnement.
Quels sont les facteurs locaux de commercialité ?
Ce sont les éléments listés par l'article R145-6 du Code de commerce : importance de la ville, du quartier ou de la rue, attrait, répartition des activités et moyens de transport.
Quelles preuves réunir pour démontrer une perte de commercialité ?
Le locataire réunit des éléments datés : fermetures de commerces, travaux, suppression de transports et évolution du chiffre d'affaires.
Pour aller plus loin
Article R145-6 du Code de commerce, facteurs locaux de commercialité - Légifrance
Code de commerce, chapitre V : Du bail commercial, articles L145-1 à L145-60 - Légifrance
Code de commerce, chapitre V : Du bail commercial, articles R145-1 à R145-38 - Légifrance
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Avocat au Barreau de Paris (Toque L086), fondateur de SWIM LEGAL
