Mensualisation du loyer en bail commercial : le locataire peut l'imposer

Sommaire

1. Périodicité du loyer commercial avant la réforme

2. Le droit à la mensualisation depuis mai 2026

3. Locaux et activités concernés par le droit

4. Absence d'arriérés : la condition à respecter

5. Clauses de paiement trimestriel : quelle portée ?

6. Demander la mensualisation : démarche et effets

FAQ

Pour aller plus loin

1. Périodicité du loyer commercial avant la réforme

Avant la réforme, aucune règle n'imposait de rythme de paiement dans le bail commercial, et la mensualisation du loyer ne constituait pas un droit du preneur. La périodicité relevait de la liberté contractuelle : les parties fixaient un loyer mensuel, trimestriel ou semestriel. En pratique, le paiement trimestriel d'avance s'est imposé comme usage dominant. Le preneur règle alors 3 mois de loyer avant d'avoir occupé les locaux correspondants, ce qui immobilise une trésorerie utile à l'exploitation. Pour le bailleur, ce rythme réduit le nombre d'encaissements et raccourcit le délai de détection d'un impayé. Cet équilibre échappait au preneur, faute de levier de négociation à la signature.

2. Le droit à la mensualisation depuis mai 2026

L'article 62 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique crée l'article L145-32-1 du Code de commerce. Le paiement mensuel du loyer y devient de droit lorsque le preneur en fait la demande, sans que le bailleur puisse s'y opposer si les conditions du texte sont réunies. La loi encadre aussi les garanties : pour les locaux mentionnés à l'article L145-32-1, elles ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d'un trimestre. Lorsque le bailleur a reçu des garanties de toute nature, il dispose de 6 mois pour les restituer et donner mainlevée, c'est-à-dire libérer formellement les sûretés consenties. La mensualisation s'applique aux baux en cours d'exécution à la date de promulgation de la loi (26 mai 2026) ; le plafonnement des garanties ne vise que les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date.

La mensualisation déplace l'équilibre de trésorerie du bail sans en réécrire les autres clauses. Une lecture d'ensemble du contrat reste nécessaire avant toute demande.
Faire le point sur vos baux commerciaux

3. Locaux et activités concernés par le droit

Le droit au paiement mensuel n'est pas ouvert à tous les preneurs. L'article L145-32-1 le réserve au preneur d'un local destiné à l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Le critère tient donc à la destination du local et à la nature de l'activité exercée, non à la taille de l'entreprise ni au montant du loyer. La clause de destination du contrat constitue le premier point de contrôle, car un portefeuille mêle souvent des destinations différentes.

4. Absence d'arriérés : la condition à respecter

Le droit s'exerce sous une réserve : l'absence d'arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges. Le texte vise les arriérés qui n'ont pas fait l'objet d'une contestation préalable. Un preneur ayant contesté une régularisation de charges avant sa demande ne se voit donc pas opposer cette somme. En revanche, un impayé reconnu ou non discuté ferme l'accès à la mensualisation du loyer tant qu'il subsiste. La condition s'apprécie au moment de la demande, ce qui rend utile un apurement préalable du compte locataire. Côté bailleur, un état locatif à jour devient déterminant : c'est sur ce document que se joue la recevabilité de la demande.

La condition d'absence d'arriérés suppose un compte locataire fiable et des contestations formalisées en temps utile.
Sécuriser la gestion de vos baux

5. Clauses de paiement trimestriel : quelle portée ?

La plupart des baux en cours comportent une clause de paiement trimestriel d'avance. Cette clause ne disparaît pas : elle continue de régir la périodicité tant que le preneur ne demande rien. Le texte n'annule pas la stipulation, il ouvre au preneur une faculté qu'il exerce par une demande. La périodicité contractuelle joue donc par défaut, et la demande du preneur y substitue un rythme mensuel. Pour un asset manager, l'enjeu est de recenser les baux dont la clause trimestrielle structure encore les prévisions d'encaissement. Une demande de mensualisation lisse les flux sur l'année sans modifier le montant annuel du loyer ni les autres obligations du bail.

6. Demander la mensualisation : démarche et effets

Le texte subordonne le paiement mensuel à une demande du preneur, sans imposer de formalisme particulier. Un écrit daté, adressé au bailleur ou à son gestionnaire, reste la voie la plus sûre pour établir la date de la demande et l'état du compte à cet instant. La demande n'a pas à être motivée, puisque le droit ne dépend d'aucune justification économique. Ses effets portent sur la seule périodicité : le loyer, l'indexation et les charges demeurent inchangés. Le bailleur adapte ensuite son appel de loyer et, le cas échéant, le mandat de prélèvement.

Le passage au loyer mensuel se prépare sur le contrat comme sur le compte locataire.
Échanger sur vos baux commerciaux

FAQ

Le bailleur peut-il refuser la mensualisation du loyer ?

Non, dès lors que les conditions de l'article L145-32-1 du Code de commerce sont réunies. Le paiement mensuel est de droit sur demande du preneur d'un local relevant des activités visées. Le refus ne peut se fonder que sur l'absence de ces conditions.

La mensualisation s'applique-t-elle aux baux signés avant mai 2026 ?

Oui. Les dispositions issues de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 s'appliquent aux baux en cours d'exécution à la date de promulgation. Un bail conclu antérieurement entre donc dans le champ du texte.

Quels locaux restent hors du champ du paiement mensuel ?

Le texte vise les locaux destinés au commerce de détail ou de gros et aux prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Une destination différente stipulée au bail place la location hors de ce champ. La périodicité prévue au contrat continue alors de s'appliquer.

Un litige sur les charges bloque-t-il la demande ?

Non, si la somme litigieuse a fait l'objet d'une contestation préalable. Le texte réserve la condition aux arriérés non contestés. Une contestation formalisée avant la demande préserve donc l'accès au paiement mensuel.

Que deviennent le dépôt de garantie et les autres sûretés ?

Pour les locaux mentionnés à l'article L145-32-1, les sommes payées à titre de garantie ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d'un trimestre. Lorsque le bailleur a reçu des garanties de toute nature, il dispose de 6 mois pour les restituer, effectuer les mainlevées et rendre les documents afférents.

Pour aller plus loin

Article L145-40 - Code de commerce - Légifrance

Article 62 - LOI n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique - Légifrance

Section 6 : Du loyer (Articles L145-32-1 à L145-40) - Code de commerce - Légifrance

SWIM LEGAL est une alternative au cabinet d'avocats traditionnel pour les besoins juridiques des entreprises. Incubé par le Barreau de Paris, SWIM a reçu le Prix de l'Innovation pour sa solution permettant à toute entreprise, quelle que soit sa taille ou sa localisation, d'accéder rapidement via la plateforme à des avocats d'affaires expérimentés. Les entreprises peuvent déposer leur besoin — qu'il s'agisse d'un dossier, d'une consultation ou d'un renfort temporaire — de manière confidentielle et recevoir des propositions d'avocats pour répondre rapidement à leur demande.