Bail commercial : quel loyer payer pendant la contestation

Sommaire

1. Contestation du loyer : quelle procédure, quel juge

2. Loyer dû pendant l'instance : la règle de l'article L145-57

3. Loyer provisionnel fixé par le juge : quand le demander

4. Régularisation après la décision définitive

5. Mémoire préalable et délai d'un mois avant saisine

6. Prescription biennale et point de départ du délai

7. Risques de l'impayé pendant la procédure

8. Piloter la trésorerie et la négociation en parallèle

FAQ

Pour aller plus loin

1. Contestation du loyer : quelle procédure, quel juge

La contestation du loyer d'un bail commercial naît au renouvellement ou lors d'une révision. Le loyer pendant la procédure de contestation reste dû, ce qui pose une question de trésorerie immédiate. Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace, quel que soit le montant du loyer. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de situation de l'immeuble. Il est statué sur mémoires : chaque partie expose ses arguments et ses éléments de comparaison par écrit. Ce circuit figure dans la section « De la procédure » du Code de commerce, aux articles L. 145-56 à L. 145-60 pour la partie législative et R. 145-23 à R. 145-33 pour la partie réglementaire.

2. Loyer dû pendant l'instance : la règle de l'article L145-57

L'article L. 145-57 du Code de commerce pose une règle simple : pendant l'instance en fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien. Le paiement ne s'interrompt donc pas parce que le montant est discuté. Le texte prévoit une seule alternative, le prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par le juge. Dans les deux cas, ces versements restent provisoires, à charge de règlement entre le bailleur et le locataire après fixation définitive du prix.

Une contestation de prix engage la trésorerie du preneur sur toute la durée de l'instance.
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3. Loyer provisionnel fixé par le juge : quand le demander

Le juge peut fixer un loyer provisionnel en cours d'instance. Ce montant remplace alors le loyer ancien jusqu'à la décision sur le prix. La demande émane généralement du bailleur lorsque le loyer ancien s'écarte nettement du prix qu'il revendique, car l'écart accumulé pèse sur ses encaissements pendant toute l'instance. Le locataire a l'intérêt inverse : plus le provisionnel est élevé, plus il immobilise de liquidités sans certitude de les récupérer rapidement. La demande se formule dans la même instance, devant le juge saisi de la fixation du prix. Elle suppose de produire des éléments de comparaison sérieux, puisque le provisionnel anticipe l'issue du litige sans la préjuger.

4. Régularisation après la décision définitive

Une fois le prix fixé, les versements provisoires sont apurés : le locataire complète s'il a payé en deçà, le bailleur restitue s'il a perçu au delà. Dans le mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées par le juge. Deux issues restent ouvertes : le locataire peut renoncer au renouvellement, le bailleur peut le refuser, la partie qui manifeste son désaccord supportant alors tous les frais. À défaut, pour le bailleur, d'adresser dans ce délai un projet de bail conforme à la décision, ou à défaut d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

Le décompte de régularisation se prépare pendant l'instance, pas après la signification de la décision.
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5. Mémoire préalable et délai d'un mois avant saisine

La saisine du juge n'ouvre pas la procédure : le mémoire préalable la précède. Chaque partie notifie son mémoire à l'autre par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, et la notification peut valablement être faite par le locataire au gérant de l'immeuble. Le juge ne peut ensuite être saisi, à peine d'irrecevabilité, avant l'expiration d'un délai d'un mois suivant la réception du premier mémoire par son destinataire. Ce délai se compte à la réception, non à l'envoi : la preuve de l'avis de réception conditionne donc la recevabilité de la saisine.

6. Prescription biennale et point de départ du délai

L'action en fixation du prix du bail commercial renouvelé se prescrit par deux ans. Le point de départ est la date d'effet du congé, et non la date de la demande de renouvellement ou celle de l'entrée dans les lieux. Ce repère commande le calendrier, car la contestation formée hors délai n'est plus recevable. La signification de la demande interrompt la prescription de cette action pour toute la durée de l'instance : une fois le juge saisi, le délai ne court plus tant que l'instance se poursuit. Pour un directeur immobilier, la date d'effet du congé se suit donc au même titre que l'échéance du bail.

Le point de départ du délai de deux ans se vérifie acte en main, avant toute décision de contestation.
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7. Risques de l'impayé pendant la procédure

Le locataire qui suspend ses paiements pendant l'instance ne conteste plus le prix : il devient débiteur. L'article L. 145-57 impose la continuité du paiement, au prix ancien ou au provisionnel. Un arrêt de versement ouvre au bailleur les voies du recouvrement locatif, dont la mise en jeu de la clause résolutoire, cette stipulation qui permet de faire constater la résiliation du bail en cas de manquement. Le risque ne se limite donc pas à un rattrapage financier : il porte sur le maintien dans les lieux, donc sur l'exploitation du site. Le paiement sous réserve, énoncé dans le mémoire et dans les échanges, préserve la contestation sans placer le preneur en défaut.

8. Piloter la trésorerie et la négociation en parallèle

Deux chantiers avancent ensemble : le contentieux du prix et la gestion de trésorerie. Provisionner l'écart entre le loyer versé et le loyer revendiqué évite un rattrapage brutal au moment de la régularisation. Sur un portefeuille de plusieurs sites, ce provisionnement se pilote par actif, avec la date d'effet du congé et la date du premier mémoire comme repères. La négociation reste ouverte pendant l'instance, et un accord sur le prix met fin au litige tout en figeant le calendrier. Les asset managers arbitrent alors entre le coût de la procédure et l'écart de loyer réellement en jeu, actif par actif.

FAQ

Quel loyer verser pendant une contestation loyer bail commercial ?

Le loyer ancien reste dû tant que le juge n'a rien fixé d'autre. Si un loyer provisionnel a été fixé en cours d'instance, ce montant s'y substitue. Les deux sont provisoires et donnent lieu à un règlement après la fixation définitive du prix.

Peut-on cesser de payer tant que le prix est discuté ?

Non. L'article L. 145-57 impose la continuité du paiement pendant l'instance. Un arrêt de versement expose au recouvrement et à la mise en jeu de la clause résolutoire, donc à un risque sur le maintien dans les lieux.

Qui demande la fixation d'un loyer provisionnel ?

L'une ou l'autre partie peut la demander au juge saisi de la fixation du prix. Le bailleur y a intérêt lorsque le loyer ancien s'éloigne du prix revendiqué, le locataire lorsqu'il veut limiter l'immobilisation de trésorerie pendant l'instance.

Quand le juge peut-il être saisi ?

Pas avant l'expiration d'un délai d'un mois suivant la réception du premier mémoire par son destinataire, à peine d'irrecevabilité. Le mémoire se notifie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ce qui permet de dater précisément ce point de départ.

Que se passe-t-il si aucun nouveau bail n'est signé après la décision ?

Si le bailleur n'adresse pas de projet de bail conforme dans le mois suivant la signification, ou faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

Pour aller plus loin

Article L145-57 du Code de commerce - Légifrance

Section 3 : De la procédure, articles R145-23 à R145-33 du Code de commerce - Légifrance

Section 9 : De la procédure, articles L145-56 à L145-60 du Code de commerce - Légifrance

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