Déclaration des biens immobiliers : obligations des sociétés en 2026
Jullian Hoareau
- Toute société (SCI, SARL, EURL, SAS, SASU) propriétaire de locaux d'habitation en France doit déclarer leur occupation au titre de l'article 1418 du CGI.
- La déclaration ne porte que sur les locaux d'habitation et leurs dépendances, pas sur les locaux commerciaux ou professionnels.
- Depuis la déclaration initiale de 2023, seuls les changements d'occupation doivent être signalés — l'obligation n'est pas annuelle et systématique.
- Pour l'échéance 2026, tout changement survenu entre le 2 janvier 2025 et le 1er janvier 2026 devait être déclaré avant le 1er juillet 2026.
- La déclaration se fait via l'espace professionnel impots.gouv.fr, service « Gérer mes biens immobiliers » (GMBI), après adhésion avec le SIREN.
- L'amende est de 150 € par local non déclaré, omis ou inexact.
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Sommaire
Quelles sociétés sont concernées par la déclaration
Ce que la déclaration d'occupation doit contenir
Prérequis avant de déclarer en espace professionnel
Déclarer pas à pas dans le service GMBI
Sanctions, contrôles et points de vigilance
Checklist de conformité et pièces à conserver
Quelles sociétés sont concernées par la déclaration
La déclaration des biens immobiliers prévue à l'article 1418 du Code général des impôts (CGI) s'applique à tout propriétaire de locaux d'habitation situés en France. Le texte vise aussi bien les personnes physiques que les personnes morales. Concrètement, une SCI, une SARL, une EURL, une SAS ou une SASU qui détient un appartement, une maison ou un studio entre dans le champ de l'obligation, quel que soit son régime fiscal — impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS).
Les associations propriétaires de logements sont également concernées. En revanche, l'obligation ne couvre que les locaux d'habitation et leurs dépendances (cave, garage, parking rattaché). Les locaux à usage professionnel, commercial ou industriel en sont exclus. Un dirigeant de SAS qui possède des bureaux et un appartement via sa société ne déclare que l'appartement.
Distinction avec les autres obligations déclaratives
Cette déclaration d'occupation ne doit pas être confondue avec deux autres obligations fréquentes :
| Obligation | Objet | Formulaire / canal |
|---|---|---|
| Déclaration d'occupation (art. 1418 CGI) | Nature de l'occupation des locaux d'habitation | Service GMBI, espace professionnel |
| Déclaration n° 2072 | Résultats fiscaux des SCI non soumises à l'IS | Télédéclaration fiscale |
| Déclaration de revenus fonciers (n° 2044) | Revenus locatifs des associés personnes physiques | Déclaration personnelle de l'associé |
Cette confusion est l'erreur la plus courante. Les 3 obligations coexistent et répondent à des finalités distinctes.
Ce que la déclaration d'occupation doit contenir
La déclaration porte sur la situation d'occupation de chaque local d'habitation au 1er janvier de l'année. Elle ne concerne ni la valeur du bien, ni les loyers perçus.
Les informations à renseigner sont les suivantes :
- Identité du ou des occupants : nom, prénom, date de naissance (personne physique) ou dénomination et SIREN (personne morale).
- Qualité de l'occupation : propriétaire occupant, locataire, occupant à titre gratuit, ou local vacant.
- Dates de début et de fin d'occupation pour chaque occupant.
- Type de location le cas échéant : location nue, meublée ou saisonnière.
- Motif de vacance si le local est inoccupé (travaux, mise en vente, recherche de locataire, etc.).
Périodicité : pas une déclaration annuelle systématique
La déclaration initiale a été effectuée en 2023. Depuis, l'obligation ne se déclenche qu'en cas de changement d'occupation. Si la situation d'un local n'a pas évolué depuis la dernière déclaration, aucune démarche n'est requise.
Pour l'échéance 2026 : tout changement intervenu entre le 2 janvier 2025 et le 1er janvier 2026 devait être déclaré avant le 1er juillet 2026. Un départ de locataire en septembre 2025 suivi d'une relocation en novembre 2025 génère ainsi 2 modifications à signaler.
Un changement de locataire, une période de vacance ou un passage en meublé suffisent à déclencher l'obligation déclarative.
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Prérequis avant de déclarer en espace professionnel
Une société ne déclare pas via l'espace particulier de son dirigeant. Elle utilise son espace professionnel sur impots.gouv.fr. Plusieurs étapes préalables conditionnent l'accès au service.
Créer ou activer l'espace professionnel
Le représentant légal (gérant de SARL/EURL, président de SAS/SASU, gérant de SCI) crée l'espace professionnel de la société avec le numéro SIREN. Si l'espace existe déjà pour la TVA ou l'IS, il suffit d'ajouter le service « Gérer mes biens immobiliers » (GMBI).
Adhérer au service GMBI
L'adhésion au service GMBI déclenche l'envoi d'un code d'activation par courrier postal à l'adresse du siège social enregistrée auprès de l'administration fiscale. Ce courrier peut prendre plusieurs jours ouvrés. Le code doit ensuite être saisi en ligne pour activer définitivement l'accès.
| Étape | Action | Délai estimé |
|---|---|---|
| 1 | Connexion à l'espace professionnel (SIREN) | Immédiat si déjà créé |
| 2 | Demande d'adhésion au service GMBI | Quelques minutes |
| 3 | Réception du code d'activation (courrier postal) | Variable, prévoir plusieurs jours |
| 4 | Saisie du code et activation du service | Immédiat |
Ce délai postal impose d'anticiper la démarche bien avant l'échéance déclarative.
Déclarer pas à pas dans le service GMBI
Une fois le service GMBI activé, la déclaration se fait directement en ligne. Voici la marche à suivre.
Accéder à la liste des biens
Après connexion à l'espace professionnel, le menu « Gérer mes biens immobiliers » affiche la liste des locaux d'habitation rattachés au SIREN de la société. Chaque local est identifié par son adresse et ses références cadastrales. Si un bien n'apparaît pas, il convient de contacter le service des impôts fonciers compétent.
Modifier la situation d'occupation
Pour chaque local dont l'occupation a changé, le déclarant sélectionne le bien, puis met à jour les champs concernés : identité de l'occupant, qualité (locataire, vacant, etc.), dates, type de location. La validation enregistre la modification.
Cas des SCI avec plusieurs lots
Une SCI patrimoniale détenant 8 appartements locatifs doit vérifier chaque lot individuellement. Un seul changement de locataire sur l'un des 8 lots suffit à déclencher l'obligation pour ce lot. Les 7 autres restent inchangés et ne nécessitent aucune action.
La gestion d'un patrimoine immobilier en société implique des obligations déclaratives distinctes de celles des associés.
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En cas d'indivision ou de démembrement, la déclaration incombe à chaque titulaire de droits pour la quote-part qu'il détient : l'usufruitier déclare l'occupation, le nu-propriétaire n'a pas à doubler la démarche. Lorsque la société a confié la gestion locative à un administrateur de biens, celui-ci peut déclarer pour son compte, mais l'obligation reste celle du propriétaire : la délégation ne transfère pas le risque de sanction.
Sanctions, contrôles et points de vigilance
Amende de 150 € par local
L'article 1418 du CGI prévoit une amende de 150 € par local pour toute omission, inexactitude ou défaut de déclaration. Pour une SCI détenant 10 logements, le risque théorique atteint 1 500 € si aucun lot n'est déclaré correctement.
Politique de contrôle progressive
L'administration fiscale a d'abord fait preuve de tolérance lors des premières campagnes en 2023. Depuis, les contrôles se renforcent. Les détenteurs d'un volume élevé de lots — SCI patrimoniales, sociétés de gestion locative — sont ciblés en priorité. L'amende n'est toutefois pas infligée de manière automatique à toutes les sociétés : l'administration procède par relances et mises en demeure avant sanction.
Points de vigilance fréquents
- Adresse du siège social obsolète : le code d'activation GMBI est envoyé au siège. Un transfert de siège non mis à jour bloque l'accès au service.
- Confusion entre espace particulier et professionnel : le dirigeant qui déclare ses biens personnels via son espace particulier ne couvre pas les biens de la société.
- Locaux mixtes : un bien partiellement affecté à l'habitation et partiellement à un usage professionnel doit être déclaré pour sa partie habitation.
Une déclaration déposée hors délai reste préférable à une absence de déclaration : elle fait cesser l'anomalie pour les millésimes suivants et limite l'exposition de la société en cas de contrôle.
Checklist de conformité et pièces à conserver
Avant chaque échéance, le dirigeant peut suivre cette liste de vérification :
- Recenser les locaux d'habitation détenus par la société au 1er janvier.
- Identifier les changements d'occupation survenus depuis la dernière déclaration.
- Vérifier l'accès au service GMBI sur l'espace professionnel (code d'activation valide).
- Mettre à jour chaque lot concerné : occupant, qualité, dates, type de location.
- Valider la déclaration et conserver l'accusé de réception numérique.
- Archiver les pièces justificatives : baux, avenants, congés, états des lieux, attestations de vacance.
Pièces à conserver
| Document | Utilité | Durée de conservation recommandée |
|---|---|---|
| Bail signé ou avenant | Justifie l'identité du locataire et les dates | Durée du bail + 3 ans |
| Congé du locataire | Prouve la date de fin d'occupation | 3 ans après le départ |
| Accusé de réception GMBI | Preuve de déclaration | 4 ans (prescription fiscale) |
| Attestation de vacance | Justifie le motif d'inoccupation | 3 ans |
Ces documents permettent de répondre à toute demande de l'administration en cas de contrôle.
La structuration juridique d'une société propriétaire de biens immobiliers conditionne ses obligations fiscales et déclaratives.
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FAQ
Une SCI qui ne détient que des bureaux doit-elle effectuer cette déclaration ?
Non. L'obligation de l'article 1418 du CGI ne porte que sur les locaux d'habitation et leurs dépendances. Les locaux professionnels, commerciaux ou industriels ne sont pas concernés par cette déclaration d'occupation.
Le gérant doit-il déclarer les biens de la société via son espace personnel ?
Non. Les biens détenus par une personne morale se déclarent via l'espace professionnel impots.gouv.fr de la société, identifié par son SIREN. L'espace particulier du gérant ne concerne que ses biens personnels.
Faut-il déclarer chaque année même sans changement ?
Non. Depuis la déclaration initiale de 2023, seuls les changements d'occupation doivent être signalés. Si la situation d'un local est restée identique, aucune nouvelle déclaration n'est nécessaire.
L'amende de 150 € est-elle appliquée automatiquement ?
L'administration ne sanctionne pas systématiquement toutes les sociétés. Elle cible en priorité les détenteurs d'un volume élevé de lots et procède par relances avant d'appliquer l'amende de 150 € par local omis ou inexact.
Cette déclaration remplace-t-elle la déclaration n° 2072 des SCI ?
Non. La déclaration d'occupation (art. 1418 CGI) et la déclaration n° 2072 (résultats fiscaux des SCI non soumises à l'IS) sont deux obligations distinctes. Elles coexistent et répondent à des finalités différentes.
Pour aller plus loin
Article 1418 - Code général des impôts - Légifrance
La déclaration d'occupation - impots.gouv.fr
Décret n° 2023-324 du 28 avril 2023 pris pour l'application de l'article 1418 du CGI - Légifrance
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Avocat au Barreau de Paris (Toque L086), fondateur de SWIM LEGAL
