Article 1792-1 du Code civil : qui est réputé constructeur
Jullian Hoareau
- L'article 1792-1 du Code civil désigne les personnes réputées constructeurs, soumises à la responsabilité décennale.
- Trois catégories sont visées : le locateur d'ouvrage (architecte, entrepreneur, technicien), le vendeur après achèvement d'un ouvrage qu'il a construit ou fait construire, et le mandataire du propriétaire qui accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage.
- Ces personnes répondent sans faute à prouver, pendant 10 ans après la réception, des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
- Elles doivent souscrire une assurance décennale : le défaut d'assurance est puni de 6 mois d'emprisonnement et de 75 000 € d'amende.
- Une entreprise qui fait construire puis revend peut relever de ce régime sans exercer un métier du bâtiment.
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Sommaire
Que dit l'article 1792-1 du Code civil ?
Les trois catégories de personnes réputées constructeurs
Vendeur après achèvement et mandataire : des constructeurs méconnus
Responsabilité décennale : effets pour les constructeurs réputés
Assurance décennale obligatoire et sanctions
Comment limiter son exposition en tant qu'entreprise ?
Que dit l'article 1792-1 du Code civil ?
L'article 1792-1 du Code civil liste les personnes « réputées constructeurs », c'est-à-dire traitées comme des constructeurs par la loi, même lorsqu'elles n'ont réalisé aucun travail. Cette qualification déclenche la responsabilité décennale prévue à l'article 1792. Le texte, consultable sur Légifrance, vise trois situations distinctes.
La question se pose dès qu'une société fait édifier un bâtiment, le revend ou pilote un chantier pour un propriétaire. En effet, la qualité de constructeur entraîne une responsabilité sans faute et une obligation d'assurance pénalement sanctionnée.
Identifier la qualité de constructeur conditionne la couverture d'assurance et la rédaction des contrats de l'opération.
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Les trois catégories de personnes réputées constructeurs
Le texte retient trois catégories, chacune définie par un critère précis.
| Catégorie | Personnes visées | Critère de qualification |
|---|---|---|
| 1° Locateur d'ouvrage | Architecte, entrepreneur, technicien, toute autre personne | Contrat de louage d'ouvrage avec le maître de l'ouvrage |
| 2° Vendeur après achèvement | Toute personne qui vend un ouvrage achevé | Avoir construit ou fait construire l'ouvrage |
| 3° Mandataire assimilé | Mandataire du propriétaire | Mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage |
Le louage d'ouvrage est le contrat par lequel une personne s'engage à réaliser un travail pour une autre, moyennant un prix. Le maître de l'ouvrage est celui qui commande la construction. La première catégorie couvre donc les entreprises de travaux, les maîtres d'œuvre et les bureaux d'études. La liste reste ouverte : le lien contractuel compte, pas l'intitulé du métier.
Vendeur après achèvement et mandataire : des constructeurs méconnus
L'article 1792-1 2° du Code civil vise toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire. Ainsi, une société qui fait édifier puis cède des bureaux répond des désordres décennaux envers l'acquéreur, même si des tiers ont réalisé les travaux.
Le 3° concerne le mandataire, c'est-à-dire la personne qui agit au nom et pour le compte du propriétaire. Il devient constructeur lorsque sa mission est assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage. Le critère est fonctionnel : concevoir, diriger ou contrôler les travaux l'en rapproche, une mission administrative l'en éloigne.
La frontière entre mandat administratif et mission technique se fixe dans la rédaction du contrat de mandat.
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Responsabilité décennale : effets pour les constructeurs réputés
Le constructeur réputé est soumis à la responsabilité de plein droit de l'article 1792 : la victime n'a pas à prouver une faute, seulement le dommage et son lien avec l'ouvrage. Deux types de dommages sont couverts :
- ceux qui compromettent la solidité de l'ouvrage ;
- ceux qui le rendent impropre à sa destination, c'est-à-dire inutilisable pour l'usage prévu.
Il ne s'exonère qu'en prouvant une cause étrangère, événement extérieur non imputable comme la force majeure.
L'article 1792-4-1 du Code civil prévoit que cette responsabilité s'éteint 10 ans après la réception des travaux. La réception est définie par l'article 1792-6 alinéa 1 du Code civil comme l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage, avec ou sans réserves.
Assurance décennale obligatoire et sanctions
Toute personne réputée constructeur doit être assurée. L'article L241-1 du Code des assurances impose une assurance de responsabilité décennale à toute personne exposée aux articles 1792 et suivants du Code civil. Le vendeur après achèvement et le mandataire assimilé sont donc concernés.
| Texte | Contenu |
|---|---|
| Article 1792 du Code civil | Responsabilité de plein droit, exonération par la seule cause étrangère |
| Article 1792-4-1 du Code civil | Extinction 10 ans après la réception |
| Article L241-1 du Code des assurances | Obligation d'assurance décennale |
| Article L243-3 du Code des assurances | Défaut d'assurance puni de 6 mois d'emprisonnement et 75 000 € d'amende |
Le risque tient à l'absence d'identification : une société extérieure au bâtiment qui revend un immeuble qu'elle a fait construire peut ne jamais s'être assurée. En cas de sinistre, elle finance alors seule la réparation et s'expose au risque pénal. La fiche pratique de la DGCCRF détaille les garanties que l'acquéreur peut mettre en œuvre.
Vérifier sa qualification et sa couverture avant la vente d'un ouvrage évite un sinistre non assuré.
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Comment limiter son exposition en tant qu'entreprise ?
La responsabilité décennale ne s'écarte pas par contrat : le Code civil répute non écrites les clauses qui visent à l'exclure ou à la limiter.
- Qualifier son rôle dès le montage de l'opération : locateur d'ouvrage, vendeur après achèvement ou mandataire.
- Souscrire l'assurance décennale avant l'ouverture du chantier lorsque l'entreprise est réputée constructeur.
- Exiger les attestations d'assurance de chaque intervenant, pour pouvoir agir contre le responsable du désordre.
- Documenter la réception : procès-verbal daté, réserves listées, levée des réserves tracée.
- Conserver les pièces de l'opération au moins 10 ans après la réception.
Une équipe juridique réduite peut confier cette qualification à un avocat d'affaires indépendant, par exemple via SWIM LEGAL, plateforme d'avocats d'affaires indépendants.
FAQ
Qui est réputé constructeur au sens de l'article 1792-1 ?
Trois catégories de personnes sont réputées constructeurs : le locateur d'ouvrage lié au maître de l'ouvrage, le vendeur après achèvement d'un ouvrage qu'il a construit ou fait construire, et le mandataire du propriétaire qui accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage.
Le vendeur d'un immeuble qu'il a fait construire est-il constructeur ?
Oui, s'il vend l'ouvrage après achèvement, en application de l'article 1792-1 2° du Code civil. Il répond alors des désordres décennaux envers l'acquéreur, même s'il n'a réalisé aucun travail lui-même.
Quand commence le délai de la garantie décennale ?
Le délai commence à la réception des travaux. L'article 1792-4-1 du Code civil fixe l'extinction de la responsabilité à 10 ans après cette réception.
Un mandataire du propriétaire doit-il s'assurer en décennale ?
Oui, lorsqu'il accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage. L'article L241-1 du Code des assurances impose l'assurance à toute personne dont la responsabilité peut être engagée sur le fondement des articles 1792 et suivants.
Quelles sanctions en cas de défaut d'assurance décennale ?
L'article L243-3 du Code des assurances punit le défaut d'assurance de 6 mois d'emprisonnement et de 75 000 € d'amende. L'entreprise doit en outre financer seule la réparation des désordres.
Pour aller plus loin
Article 1792-1 - Code civil - Légifrance
Titre IV : L'assurance des travaux de construction (Articles L241-1 à L243-9) - Légifrance
Malfaçon : mettez en œuvre les garanties - DGCCRF
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Avocat au Barreau de Paris (Toque L086), fondateur de SWIM LEGAL
