Agent immobilier : droit à indemnisation quand la vente lui échappe

Sommaire

Quand l'agent immobilier a-t-il droit à sa commission ?

Mandat simple ou exclusif : ce qui change pour l'indemnisation

Clause pénale : conditions de validité et montant

Vente conclue en contournant l'agence : quels recours ?

Comment le juge apprécie et module l'indemnité

Sécuriser le mandat côté mandant et côté agent

FAQ

Pour aller plus loin

Une vente conclue en contournant l'agence ouvre rarement droit à la commission, mais elle peut ouvrir droit à une indemnisation. Le droit à indemnisation de l'agent immobilier repose sur 3 fondements : la commission, la clause pénale et la responsabilité pour faute. Identifier le fondement invoqué permet d'évaluer le risque avant de signer avec un acquéreur présenté par une agence.

Quand l'agent immobilier a-t-il droit à sa commission ?

L'agent immobilier n'a droit à sa commission que si 2 conditions cumulatives sont réunies : un mandat écrit et une vente effectivement conclue. Ces exigences résultent de l'article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970.

Ce texte interdit toute rémunération avant que l'opération soit « constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties », le plus souvent la promesse ou le compromis de vente. Une visite ou une offre verbale ne suffit donc pas.

Les conditions de la commission se jouent dès la rédaction du mandat et des actes de vente.
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Mandat simple ou exclusif : ce qui change pour l'indemnisation

Le type de mandat détermine l'exposition du mandant à une demande d'indemnisation. Le mandat simple permet de confier le bien à plusieurs agences ou de vendre seul ; le mandat exclusif impose de passer par une seule agence pendant la durée prévue.

Selon l'article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, le mandat assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale peut être dénoncé par chaque partie après 3 mois, avec un préavis de 15 jours par lettre recommandée avec avis de réception.

Clause pénale : conditions de validité et montant

La clause pénale fixe à l'avance la somme due par le mandant qui ne respecte pas ses engagements, par exemple en vendant seul pendant une exclusivité. L'agent n'a alors pas à prouver son préjudice. L'article 78 du décret de 1972 pose 3 conditions de validité :

• Stipulation expresse : la clause doit figurer explicitement dans le mandat ;
• Remise d'un exemplaire : le mandant doit avoir reçu un exemplaire du mandat ;
• Caractères très apparents : la clause doit ressortir visuellement du reste du texte.

Ces règles valent aussi pour la clause de commission due même si la vente est conclue sans les soins de l'agent. Une clause en petits caractères ou absente de l'exemplaire remis est donc inapplicable.

Une clause pénale mal rédigée perd son effet, quel que soit le comportement du mandant.
Faire relire un mandat par un avocat

Vente conclue en contournant l'agence : quels recours ?

L'agent écarté dispose de 2 voies : invoquer la clause pénale ou de commission si elle est valable, ou, à défaut, engager la responsabilité pour faute du vendeur ou de l'acquéreur. Cette seconde voie vise les manœuvres d'éviction, comme un acquéreur présenté par l'agence qui traite ensuite directement avec le vendeur. L'agent doit prouver 3 éléments :

1. La faute : une manœuvre caractérisée pour écarter l'intermédiaire ;
2. Le préjudice : la perte de rémunération ou de chance subie ;
3. Le lien entre la faute et ce préjudice.

L'indemnisation prend alors la forme de dommages-intérêts, et non de commission. L'acquéreur sans mandat peut aussi être visé, car sa responsabilité ne dépend d'aucun engagement envers l'agence.

Comment le juge apprécie et module l'indemnité

L'article 1231-5 du Code civil permet au juge, même d'office, de modérer ou d'augmenter une clause pénale « manifestement excessive ou dérisoire ». Il compare la somme prévue au préjudice réellement subi, en tenant compte du travail accompli. Pour les dommages-intérêts fondés sur une faute, il évalue directement le préjudice démontré. Un agent aux diligences limitées obtiendra en principe moins qu'un agent ayant trouvé l'acquéreur.

Anticiper l'appréciation du juge aide à chiffrer un litige avant toute négociation.
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Sécuriser le mandat côté mandant et côté agent

La DGCCRF contrôle notamment la carte professionnelle, l'affichage des honoraires et les clauses des mandats.

Côté mandant (vendeur ou acquéreur) :
- conserver l'exemplaire du mandat remis ;
- vérifier la durée de l'exclusivité et la date de dénonciation possible ;
- tracer les acquéreurs présentés par chaque agence.

Côté agent :
- faire figurer les clauses pénales en caractères très apparents ;
- prouver la remise d'un exemplaire au mandant ;
- documenter les visites et les présentations d'acquéreurs.

FAQ

Un agent immobilier peut-il réclamer une commission sans mandat écrit ?

Non. La loi Hoguet impose un mandat écrit pour toute rémunération. Sans ce document, l'agent ne peut exiger aucune commission, même s'il a présenté l'acquéreur.

La commission est-elle due dès la signature du compromis ?

Le droit à commission naît lorsque la vente est constatée dans un acte écrit unique contenant l'engagement des parties. Le compromis signé remplit souvent cette fonction, sous réserve des conditions prévues au mandat.

Le vendeur peut-il vendre seul pendant un mandat exclusif ?

Le mandat exclusif limite cette possibilité selon les termes de la clause d'exclusivité. Une vente directe en violation de cette clause peut exposer le vendeur à la clause pénale, si elle est valable.

Comment sortir d'un mandat exclusif ?

Après 3 mois à compter de sa signature, chaque partie peut dénoncer le mandat à tout moment. Le préavis est de 15 jours, par lettre recommandée avec avis de réception.

L'acquéreur peut-il devoir indemniser l'agence ?

Oui, s'il a commis une faute destinée à évincer l'agent. L'agent doit prouver cette faute et son préjudice pour obtenir des dommages-intérêts.

Pour aller plus loin

Article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet - Légifrance

Article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, clause d'exclusivité et clause pénale - Légifrance

L'agent immobilier : les règles qui encadrent la profession - DGCCRF

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