Statut juridique franchise immobilière : quelle structure pour votre agence ?

Sommaire

Franchise immobilière : ce que le statut juridique doit permettre

Carte professionnelle et loi Hoguet : les contraintes du secteur

Entreprise individuelle, SARL ou SAS : comparer les options

Titulaire de la carte ou agent commercial : deux statuts distincts

Contrat de franchise et DIP : ce qui pèse sur votre choix

Choisir sa structure : les questions à trancher avant de signer

FAQ

Pour aller plus loin

Franchise immobilière : ce que le statut juridique doit permettre

Le statut juridique d'une franchise immobilière remplit 3 fonctions : obtenir la carte professionnelle, porter le contrat de franchise et délimiter le patrimoine engagé par le dirigeant. C'est la structure du franchisé, et non celle de la marque, qui détient la carte, emploie les négociateurs et répond des dettes de l'agence.

Ce choix conditionne 3 éléments :

• la demande de carte, déposée au nom de la personne ou de la société qui exploitera l'agence ;
• le contrat de franchise, conclu par le franchiseur avec cette même entité ;
• l'exposition personnelle du dirigeant, qui dépend de la forme retenue et des garanties signées.

Le choix de la structure engage la carte, le contrat et le patrimoine du dirigeant, ce qui justifie de le vérifier avant l'immatriculation.
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Carte professionnelle et loi Hoguet : les contraintes du secteur

Toute agence immobilière, franchisée ou non, doit détenir une carte professionnelle avant d'exercer. Cette obligation découle de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et de son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972.

Selon la fiche pratique de la DGCCRF, la carte est délivrée par le président de la chambre de commerce et d'industrie (CCI) territoriale. Elle est valable 3 ans et suppose de justifier d'une aptitude professionnelle et de conditions de moralité.

Deux obligations s'ajoutent :

1. une garantie financière, qui protège les fonds reçus des clients ; elle n'est pas requise si le titulaire s'engage sur l'honneur à ne recevoir aucun fonds hors sa rémunération ;
2. une assurance de responsabilité civile professionnelle.

Enfin, un mandat écrit est obligatoire avant toute négociation, et aucune somme ne peut être exigée avant la conclusion effective de l'opération.

Entreprise individuelle, SARL ou SAS : comparer les options

Le titulaire de la carte peut exercer à titre individuel, en société ou via une association loi 1901, mais pas sous le statut d'auto-entrepreneur, précise la DGCCRF.

L'entreprise individuelle convient à un projet mené seul. La SARL offre un cadre prévisible, fixé en grande partie par le code de commerce. La SAS permet d'organiser librement les pouvoirs et l'arrivée d'associés.

Toutefois, la limitation de responsabilité recule lorsque le dirigeant se porte caution personnelle d'un prêt ou d'engagements envers le franchiseur : il en répond alors sur ses biens propres.

La forme sociale et les cautions signées déterminent ensemble le patrimoine réellement exposé.
Faire relire son projet de statuts par un avocat

Titulaire de la carte ou agent commercial : deux statuts distincts

Le titulaire de la carte dirige l'agence, alors que l'agent commercial négocie pour son compte sans détenir de carte.

Par conséquent, un porteur de projet qui veut exploiter sa propre agence franchisée doit obtenir la carte : une attestation ne suffit pas.

Contrat de franchise et DIP : ce qui pèse sur votre choix

Le contrat de franchise est signé par la structure qui exploite l'agence, ce qui impose de la fixer avant l'engagement. L'article L. 330-3 du code de commerce oblige le franchiseur à remettre un document d'information précontractuelle (DIP) au moins 20 jours avant la signature du contrat ou le versement de toute somme.

Ce délai sert à vérifier les clauses qui touchent la structure :

• le cocontractant : la société seule, ou aussi le dirigeant à titre personnel ;
• les garanties demandées : une caution du dirigeant réduit la protection offerte par la société ;
• la cession : la revente de l'agence ou des titres peut exiger l'accord du franchiseur.

Les clauses du contrat de franchise se lisent en parallèle des statuts, pendant le délai de 20 jours.
Solliciter l'analyse d'un avocat sur le contrat de franchise

Choisir sa structure : les questions à trancher avant de signer

Le statut juridique de la franchise immobilière se décide à partir de 4 questions.

1. Le projet est-il porté seul ou à plusieurs ? L'arrivée d'associés oriente vers une société, souvent une SAS.
2. L'agence recevra-t-elle des fonds de clients ? La réponse détermine le besoin de garantie financière.
3. Quel statut social est recherché ? Le gérant majoritaire de SARL est travailleur non salarié, le président de SAS est assimilé salarié.
4. Des établissements secondaires sont-ils prévus ? Chacun exige une déclaration préalable à la CCI.

Par exemple, deux associés peuvent constituer une SAS, demander la carte au nom de la société et prévoir dans les statuts l'entrée d'un troisième associé.

FAQ

Peut-on ouvrir une franchise immobilière en auto-entrepreneur ?

Non, pas en tant que titulaire de la carte professionnelle. La DGCCRF exclut ce statut pour cette activité, qui reste possible à titre individuel, en société ou via une association loi 1901.

Qui délivre la carte professionnelle d'agent immobilier ?

Le président de la CCI territoriale délivre la carte. Elle est valable 3 ans et suppose une aptitude professionnelle et des conditions de moralité.

Le franchiseur répond-il des dettes de l'agence ?

Non, le franchisé est un commerçant indépendant, distinct du franchiseur. Son agence répond seule de ses dettes et de ses obligations envers les clients.

Quel délai entre la remise du DIP et la signature ?

Le DIP doit être remis au moins 20 jours avant la signature du contrat ou le versement de toute somme. Ce délai permet de faire relire le contrat et d'arrêter la structure.

Un agent commercial peut-il diriger une agence franchisée ?

Non, une personne habilitée non salariée ne peut pas diriger une agence. Pour exploiter sa propre agence, elle doit obtenir la carte professionnelle.

Pour aller plus loin

L'agent immobilier : les règles qui encadrent la profession - DGCCRF

Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) réglementant les activités d'entremise immobilière - Légifrance

Article L330-3 du code de commerce : document d'information précontractuelle - Légifrance

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