Litige agence immobilière : quels recours pour votre entreprise

Sommaire

Les litiges les plus fréquents avec une agence immobilière

Les obligations de l'agent immobilier sous la loi Hoguet

Engager la responsabilité de l'agence : faute, préjudice, lien

Régler le litige à l'amiable : réclamation et mise en demeure

Saisir le juge : juridiction compétente et prescription

Garantie financière et assurance RCP : être indemnisé

FAQ

Pour aller plus loin

Les litiges les plus fréquents avec une agence immobilière

Une entreprise qui confie un mandat à une agence immobilière lui délègue des décisions engageantes : choisir un locataire, négocier un prix, sécuriser une vente. Un litige agence immobilière naît lorsque cette délégation produit un résultat contraire aux instructions du mandant, qu'il soit bailleur, locataire commercial, acquéreur ou vendeur.

Les contentieux se concentrent sur 4 situations :

Toutes ces situations posent la même question : l'agence a-t-elle manqué à une obligation légale ou contractuelle ?

Identifier la nature exacte du manquement conditionne le choix du recours et le délai pour agir.
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Les obligations de l'agent immobilier sous la loi Hoguet

La loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972 encadrent l'activité d'agent immobilier, en transaction comme en gestion locative. Ils imposent à l'agence les obligations suivantes :

• Carte professionnelle délivrée par la Chambre de commerce et d'industrie (CCI), valable 3 ans ;
• Garantie financière, qui couvre la restitution des fonds détenus pour le compte des clients ;
• Assurance de responsabilité civile professionnelle (RCP), qui prend en charge les conséquences des fautes professionnelles ;
• Mandat écrit préalable à toute intervention ;
• Interdiction de percevoir une somme avant que l'opération ait été effectivement conclue (article 6).

La violation de cette interdiction constitue une infraction pénale, punie d'une amende pouvant atteindre 30 000 euros selon la DGCCRF. Pour l'entreprise, ces obligations forment une grille de contrôle : une commission réclamée sans mandat écrit, ou avant la conclusion effective de l'opération, peut être contestée.

Engager la responsabilité de l'agence : faute, préjudice, lien

L'agent immobilier agit comme mandataire : il accomplit des actes au nom et pour le compte de l'entreprise qui l'a missionné. Les articles 1991 et 1992 du Code civil le rendent responsable des fautes commises dans l'exécution du mandat. La jurisprudence constante de la Cour de cassation lui impose en outre un devoir de conseil et d'information envers son mandant.

Engager sa responsabilité suppose de réunir 3 conditions cumulatives :

1. La faute : un manquement identifiable, comme une information inexacte sur le bien ou une vérification insuffisante du dossier d'un candidat locataire.
2. Le préjudice : une perte chiffrable, par exemple des loyers impayés ou un surcoût d'acquisition.
3. Le lien de causalité : la preuve que le préjudice découle directement de la faute.

La nature de l'action dépend de la position de l'entreprise. Signataire du mandat, elle agit en responsabilité contractuelle. Tiers au mandat, par exemple acquéreur d'un bien vendu par l'intermédiaire de l'agence du vendeur, elle agit en responsabilité extracontractuelle sur le fondement de l'article 1240 du Code civil.

La preuve de la faute et du préjudice se constitue dès les premiers échanges avec l'agence.
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Régler le litige à l'amiable : réclamation et mise en demeure

La voie amiable commence par une réclamation écrite adressée à l'agence, qui expose les faits, vise les clauses du mandat concernées et chiffre le préjudice.

Sans réponse satisfaisante, l'entreprise envoie une mise en demeure, c'est-à-dire une sommation formelle d'exécuter une obligation ou de réparer un dommage dans un délai fixé. Adressée en recommandé avec accusé de réception, elle date la demande et prépare l'éventuelle action en justice.

Le dossier réunit en pratique :

• le mandat signé et ses avenants ;
• les échanges écrits avec l'agence ;
• les pièces chiffrant le préjudice (relevés d'impayés, factures, expertises).

Une médiation ou une conciliation peut ensuite être engagée : un tiers neutre aide les parties à trouver un accord, sans pouvoir l'imposer.

Saisir le juge : juridiction compétente et prescription

L'action se prescrit par 5 ans à compter du jour où l'entreprise a connu, ou aurait dû connaître, les faits lui permettant d'agir (article 2224 du Code civil). Ce délai de prescription écoulé, l'action n'est plus recevable.

Le choix de la juridiction dépend de la qualité des parties et du montant demandé :

Cette obligation préalable résulte de l'article 750-1 du Code de procédure civile. La procédure participative est une convention par laquelle les parties, assistées de leurs avocats, s'engagent à rechercher ensemble une solution avant tout jugement.

Le choix du tribunal et le calcul du délai conditionnent la recevabilité de l'action.
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Garantie financière et assurance RCP : être indemnisé

Une condamnation n'a de valeur que si l'agence peut payer. La loi Hoguet organise pour cela 2 mécanismes distincts :

• La garantie financière intervient lorsque l'agence ne restitue pas des fonds détenus pour son client, comme des loyers encaissés en gestion locative.
• L'assurance RCP couvre les dommages causés par une faute professionnelle, comme un défaut de conseil ou une information erronée.

L'entreprise a donc intérêt à demander à l'agence, dès le début du litige, les coordonnées de son garant financier et de son assureur. Elle peut ainsi orienter sa réclamation vers l'organisme tenu de l'indemniser, sans dépendre de la seule trésorerie de l'agence.

FAQ

Quel délai pour agir contre une agence immobilière ?

L'action se prescrit par 5 ans à compter du jour où l'entreprise a connu ou aurait dû connaître les faits (article 2224 du Code civil). Le point de départ est la découverte du manquement.

L'agence peut-elle réclamer sa commission si l'opération n'a pas abouti ?

Non. L'article 6 de la loi Hoguet interdit d'exiger ou de recevoir une somme avant que l'opération ait été effectivement conclue. Une commission réclamée prématurément peut être refusée.

L'agence est-elle responsable d'un locataire insolvable ?

Pas automatiquement. L'entreprise doit prouver une faute, par exemple une vérification insuffisante du dossier, un préjudice chiffré et le lien entre les deux.

Quel tribunal saisir pour un litige avec une agence immobilière ?

Le tribunal judiciaire est compétent en principe. Le tribunal de commerce l'est lorsque le litige oppose 2 commerçants pour un acte de commerce.

Faut-il tenter un règlement amiable avant de saisir le juge ?

Pour une demande inférieure ou égale à 5 000 euros, une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative est obligatoire devant le tribunal judiciaire. Au-delà, elle reste facultative mais recommandée.

Pour aller plus loin

Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce - Légifrance

L'agent immobilier : les règles qui encadrent la profession - DGCCRF

Article 2224 du Code civil - Légifrance

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