Clause de non garantie d'éviction : portée et limites

Sommaire

1. Garantie d'éviction : ce que le vendeur doit à l'acheteur

2. Clause de non garantie d'éviction : ce qu'elle couvre

3. La limite d'ordre public du fait personnel du vendeur

4. Effets concrets de la clause sur le prix payé

5. Cession de fonds ou de titres : les points de vigilance

6. Rédiger la clause sans la vider de sa portée

FAQ

Pour aller plus loin

1. Garantie d'éviction : ce que le vendeur doit à l'acheteur

Une vente ne se limite pas au transfert de propriété. Le vendeur doit aussi à l'acheteur la jouissance paisible du bien cédé, et cette obligation porte un nom : la garantie d'éviction. L'éviction est le fait, pour l'acheteur, d'être privé de tout ou partie de ce qu'il a acquis, parce qu'un tiers fait valoir un droit concurrent ou parce qu'une charge n'a pas été déclarée lors de la vente.

Garantie éviction : définition et fondement

La garantie éviction code civil figure aux articles 1626 à 1640, sous l'intitulé « De la garantie en cas d'éviction ». L'article 1626 énonce que, même si le contrat ne stipule rien sur la garantie, le vendeur est obligé de droit de garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre sur la totalité ou une partie de l'objet vendu, ainsi que des charges non déclarées. La garantie s'applique donc par défaut, sans qu'aucune clause ne soit nécessaire.

2. Clause de non garantie d'éviction : ce qu'elle couvre

Puisque la garantie joue par défaut, les parties peuvent l'aménager. La clause de non garantie d'éviction est la stipulation par laquelle le vendeur annonce qu'il ne devra pas cette garantie. Sa portée est réelle, mais partielle : elle produit son effet sur la garantie du fait des tiers, c'est-à-dire les troubles causés par une personne étrangère à la vente qui revendique un droit sur le bien. L'acheteur qui accepte la clause supporte alors seul ce contentieux.

La rédaction de cette stipulation décide de la répartition du risque entre le cédant et l'acquéreur.
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3. La limite d'ordre public du fait personnel du vendeur

L'article 1628 du Code civil pose une limite que la volonté des parties ne franchit pas : quoiqu'il soit dit que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie, il demeure tenu de celle qui résulte d'un fait qui lui est personnel, et toute convention contraire est nulle. La garantie d'éviction du fait personnel est donc d'ordre public, c'est-à-dire qu'aucun contrat ne peut y déroger. Concrètement, le vendeur ne peut pas céder un bien puis en troubler lui-même la jouissance en s'abritant derrière la clause. La stipulation est alors écartée et la garantie s'applique comme si elle n'avait pas été écrite.

4. Effets concrets de la clause sur le prix payé

Écarter la garantie déplace un risque du vendeur vers l'acheteur, et ce déplacement a un coût. Une garantie d'éviction pleine, dans une vente, protège l'acquéreur contre la perte de tout ou partie de ce qu'il a payé. Sans elle, il conserve le bien mais supporte le contentieux et ses conséquences. Trois réflexes en découlent pour l'acquéreur :

• intégrer ce risque dans sa valorisation et ajuster son offre en proportion ;
• approfondir ses vérifications avant la signature, puisqu'aucun recours contractuel ne rattrapera un droit de tiers découvert ensuite ;
• demander en contrepartie d'autres protections, comme une garantie d'actif et de passif ou une retenue sur le prix.

Le niveau de garantie accepté et le prix négocié forment un seul et même arbitrage.
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5. Cession de fonds ou de titres : les points de vigilance

La question ne se pose pas dans les mêmes termes selon l'objet cédé. Dans la vente d'un fonds de commerce, le vendeur est tenu de garantir l'acquéreur contre l'éviction et doit s'abstenir de tout acte qui diminuerait l'achalandage, c'est-à-dire la capacité du fonds à attirer la clientèle, ou qui détournerait cette clientèle. L'obligation vise aussi les dirigeants de la personne morale cédante et les personnes qu'elle interpose. Le vendeur reste par ailleurs tenu, nonobstant toute stipulation contraire, de la garantie due à raison de l'inexactitude de ses énonciations : les mentions du contrat ne sont pas couvertes par une clause de non garantie.

6. Rédiger la clause sans la vider de sa portée

Une clause utile est une clause dont la portée est délimitée. Quatre réflexes de rédaction :

1. Nommer précisément ce qui est écarté : la garantie due à raison du fait des tiers, et elle seule.
2. Rappeler que la garantie du fait personnel reste due, ce qui prévient une contestation sur la validité de l'ensemble.
3. Décrire les troubles connus au jour de la signature, afin que l'acheteur ne puisse pas soutenir qu'il ignorait le risque accepté.
4. Articuler la stipulation avec les autres garanties du contrat, pour qu'une clause de non garantie d'éviction ne neutralise pas des engagements pris ailleurs.

Une clause rédigée en termes généraux sera lue restrictivement : le vendeur se croit protégé alors qu'il ne l'est pas.

Une clause délimitée protège les deux parties mieux qu'une formule générale.
Faire relire une clause de cession : voir la page dédiée

FAQ

Une clause de non garantie d'éviction est-elle valable ?

Oui, dans sa partie relative au fait des tiers. Le Code civil autorise les parties à écarter cette part de la garantie. La stipulation devient en revanche nulle si elle prétend couvrir le fait personnel du vendeur.

Que reste-t-il à la charge du vendeur malgré la clause ?

La garantie du fait personnel, qui est d'ordre public. Le vendeur ne peut pas troubler lui-même la jouissance du bien qu'il a vendu. En matière de fonds de commerce, il reste également tenu de l'exactitude de ses énonciations.

La clause protège-t-elle contre une revendication de tiers ?

Elle protège le vendeur, pas l'acheteur. Si un tiers revendique un droit sur le bien, l'acquéreur qui a accepté la clause assume seul ce litige et ses conséquences financières.

Un cédant de fonds de commerce peut-il concurrencer l'acquéreur ?

Non, s'il détourne la clientèle cédée ou diminue l'attractivité du fonds. Cette obligation s'impose au cédant, aux dirigeants de la société cédante et aux personnes interposées, quelle que soit la clause insérée au contrat.

Faut-il baisser le prix quand la garantie est écartée ?

C'est la contrepartie logique. L'acquéreur qui renonce à la garantie du fait des tiers supporte un risque supplémentaire, qu'il peut compenser par un ajustement du prix ou par d'autres garanties contractuelles.

Pour aller plus loin

Article 1626 du Code civil, garantie en cas d’éviction - Légifrance

De la garantie en cas d’éviction, articles 1626 à 1640 du Code civil - Légifrance

Achat d’un fonds de commerce : comment ça marche ? - Ministère de l’Économie

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